Savoir les rôles et responsabilités d’un conseil d’administration

Publié le 01-02-2018


La vie de copropriétaire apporte un lot de questionnements. Condo Propriétaire tente de répondre à plusieurs de vos interrogations par l’entremise de l’avocate, Me Stefania Chianetta, avocate, médiatrice et arbitre accréditée.

  1. Si nous ne sommes pas satisfait d’un CA, que peut-on faire? 

C’est l’assemblée des copropriétaires qui élit les membres du conseil d’administration, selon le vote prévu à l’article 1096.

Le fait qu’un conseil d’administration ne gère pas de la façon que nous gérerions ne signifie pas pour autant qu’il ne gère pas bien. Le fait d’être en désaccord avec les décisions ou priorités du conseil d’administration élu ne veut pas dire que ces décisions ou ces priorités ne sont pas valides. Elles sont tout simplement différentes de celles que nous voudrions voir mises de l’avant.

En copropriété, il est important de savoir respecter et vivre avec les décisions prises par la majorité des voix. C’est l’expression de la démocratie.

Néanmoins, les déclarations de copropriété prévoient généralement des dispositions permettant de demander la destitution d’un ou plusieurs administrateurs en cas notamment de faute de leur part ou pour certaines autres causes dont parfois, la négligence ou le refus d’acquitter les charges communes.

Il est donc essentiel de vérifier les dispositions de votre déclaration de copropriété à ce sujet, incluant les causes ou les motifs prévus pouvant justifier une telle demande.

Prudence

Demander la destitution d’un (e) ou plusieurs administrateurs requiert une certaine prudence, pour ne pas dire une prudence certaine. En effet, il faut s’assurer d’être en mesure de faire la preuve de la faute, de la cause ou du motif de destitution invoqué. Ces motifs doivent être prévus dans la déclaration de copropriété ou dans le Code civil du Québec.

Il faut également faire preuve de réserve et éviter de propager ou de diffuser des propos de mauvaise foi, diffamants ou vexatoires à l’égard de la ou des personnes qu’on voudrait destituer. Il faut être prudent si on évoque aussi leurs actes ou leurs manquements.

En effet, l’administrateur destitué pourrait décider de contester la décision de l’assemblée des copropriétaires et réclamer des dommages pour atteinte à sa réputation, à son nom ou intégrité personnelle ou professionnelle.

Nous portons à votre attention que de plus en plus de déclarations de copropriété contiennent des clauses qu’on appelle « compromissoires », lesquelles obligent les parties à aller en médiation ou en arbitrage pour régler tout différent découlant de l’interprétation ou l’application de copropriété.

En conclusion, puisque les élections sont annuelles, si nous sommes insatisfaits des administrateurs en place, nous aurons l’occasion de voter pour d’autres candidats l’année suivante et pourquoi pas, présenter nous-mêmes notre candidature!

  1. Est-ce que le CA a le droit de charger des frais de pénalité à des propriétaires qui ne suivent pas les règlements? Est-ce légal? Avez-vous des exemples? 

R : C’est légal de facturer des pénalités à un copropropriétaire si de telles pénalités sont prévues dans la déclaration de copropriété ou dans tout règlement adopté postérieurement par l’assemblée des copropriétaires.

Nous retrouvons souvent de telles pénalités dans les dispositions concernant les animaux.

Généralement, on prévoit que les animaux domestiques sont permis dans les parties privatives, mais à condition qu’ils ne soient pas considérés nuisibles.

Que signifie animal nuisible? «L’animal ne doit pas japper, causer des dommages, doit être tenu en laisse dans les parties communes, ne doit pas faire ses besoins dans les parties communes etc.»

Advenant qu’un animal soit déclaré «nuisible» par le conseil d’administration, le propriétaire devra remédier définitivement à la situation dans un délai donné, à défaut de quoi, des pénalités de 100$ par jour de contravention (ou autre montant prévu) sera imposé au copropriétaire.

Défaut de paiement des charges communes

Un autre exemple est le cas de défaut de paiement des charges communes, Une clause pénale dans la déclaration de copropriété pourrait en effet prévoir qu’une pénalité sera imposée à tout copropriétaire qui est pris en défaut de payer ses charges communes et ses contributions au fond de prévoyance, prévus le 1er jour de chaque mois.

Le conseil d’administration a le devoir et l’obligation de faire respecter les dispositions de la déclaration de copropriété. Donc, il pourra imposer au copropriétaire fautif le montant de pénalités prévu, sous réserve des conditions qui pourraient être prévues dans la disposition (exemple mise en demeure ou délai préalable).

  1. Qu’advient-il en cas de perte d’emploi ou de problèmes financiers ? 

Le conseil d’administration du Syndicat n’est pas une institution financière. Il agit à titre de mandataire du Syndicat avec les droits et obligations légales qui en découlent.

Le Syndicat doit être en mesure d’acquitter ses obligations au fur et à mesure de leurs échéances respectives.

SI le Syndicat a une bonne santé financière, le conseil d’administration sera éventuellement en mesure de se permettre de patienter quelques jours ou semaines avant de requérir du copropriétaire en difficulté qu’il règle sa situation.

Toutefois, le Syndicat n’a pas une telle obligation et ce sera au conseil d’administration d’évaluer la situation et de prendre la ou les décisions qui s’imposent selon les circonstances de chaque dossier.

Sachez que les charges communes sont constituées en majeure partie par les coûts d’assurance, déneigement et entretien pour les parties communes de même que l’électricité ainsi que les contrats de services (ascenseur, etc).

Le Syndicat doit acquitter ces dépenses. À défaut de quoi, il risque d’une part, la résiliation des contrats et la cessation de la prestation des services, et d’autre part, une poursuite en recouvrement.

Propos recueillis par Annie Bourque

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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