Pourquoi nos copropriétés tombent en ruine?

Publié le 29-09-2017

 Hubert St-Pierre, ingénieur spécialisé en sciences du bâtiment.


«Dans le privé, il n’y a rien qui oblige le promoteur d’engager des professionnels»- Hubert St-Pierre.


Au Québec, plusieurs spécialistes prétendent que les copropriétés tombent en ruine. Qu’en est-il au juste? Quels sont les signes à surveiller? Le point avec Hubert-St-Pierre, ingénieur spécialisé en science du bâtiment.

En début d’entrevue, M. St-Pierre rappelle le contexte spécifique de notre province. Dans le cas de la construction d’un bâtiment public, la loi prévoit l’embauche de professionnels qui suivent les plans et devis des architectes. «Dans le domaine privé, dit-il, rien n’oblige les promoteurs à engager des professionnels.»

Certains, peu scrupuleux vont embaucher des sous-traitants tels maçons, plombiers, peintres qui coûtent le moins cher possible. Ces gens n’ont pas nécessairement l’expertise et de là, viennent les erreurs de construction ou de négligence.

Un exemple? Un sous-traitant installe des fenêtres. Dans son travail, il oublie de poser un scellant ou encore de faire le calfeutrage. Des années plus tard, les copropriétaires vont apercevoir une source d’infiltration dont la cause provient de ce travail bâclé.

Pas de surveillance 

Il y a pire. «Lors de la construction, ajoute M. St-Pierre, 90% des copropriétés sont laissées sans surveillance. La seule responsabilité légale du promoteur est de livrer un bâtiment conforme.»

Même son de cloche du côté de Me Michel Paradis, avocat spécialisé dans les causes de propriétés. «Dans les projets de moindre envergure-cela exclut les grandes tours à condo- les architectes obtiennent le contrat de faire les plans, mais il n’y a pas de mandat de surveillance.»

Sur un chantier, dans bien des cas, le contremaître et les sous-traitants respectent peu ou pas du tout les plans des architectes. De là, s’en suivent des poursuites pour vices de construction

Tout cela se produit car on veut réduire à tout prix les coûts diminuant ainsi la qualité des propriétés.

Histoires d’horreur

Hubert St-Pierre cumule une expérience de 30 ans comme ingénieur. Il avoue connaître des «histoires d’horreur» qui n’ont pas de lien avec la qualité de l’immeuble. «Certains administrateurs n’ont pratiquement rien fait au niveau de l’entretien», dénonce-t-il.

En conséquence, des cas de moisissure et d’infiltration apparaissent dans plusieurs copropriétés. Pourtant, depuis 1994, la loi oblige les copropriétaires à se constituer un fonds de réserve. Aux frais de condo, il faut ajouter 5% pour les travaux futurs. «On se rend compte que 5%, ce n’est pas assez. Pour certains, cela représente moins de 1000 $ par année.»

M. St-Pierre entend souvent cette phrase : «Pourquoi, je payerais alors que je ne sais même pas si je vais être là dans cinq ans?»

On le sait. Les administrateurs veulent éviter la chicane. Lors de gros travaux comme le remplacement d’un ascenseur, ils n’ont pas le choix de prévoir une cotisation spéciale.

Législation 

L’ingénieur va plus loin. «La gestion de la copropriété n’est pas encadrée au Québec. Je le dis et je le répète : la responsabilité des administrateurs est de maintenir l’intégrité et la pérennité d’un bâtiment qui peut valoir entre 15 et 20 M$.»

Depuis une dizaine d’années, les syndicats de copropriétés sont plus sensibles à l’entretien des immeubles. «Cela s’améliore beaucoup, mais il y a beaucoup de chemin à faire.»

M. St-Pierre donne souvent un conseil aux futurs acheteurs de condo. «Vérifier s’il y a de l’argent dans le fonds de prévoyance. Si l’argent est là, cela fait toute la différence. Personne ne va faire de crise s’il faut dépenser 50 000 $ pour réparer la toiture»

Inspection

À tous les cinq ans, les copropriétés de plus de 5 étages sont vérifiées par un inspecteur. «On inspecte tout ce qui englobe la façade incluant l’état des briques, le calfeutrage. Y a-t-il des fissures ou des éclatements vis-à vis des fenêtres?»

Les panneaux de béton sont aussi scrutés. «Il est parfois difficile de déceler une fissure à l’œil nu et on procède alors à une inspection tactile.»

Pour sa part, Éric Côté, le porte-parole de l’Association des constructeurs du Québec (ACQ),  rappelle l’importance de toujours confier les travaux à un expert. «On accompagne les entrepreneurs lors de la construction. On vérifie les étapes cruciales comme la construction des murs et la pose de fenêtres.»

Différents plans de garantie existent pour la construction de condos neufs. Les constructions de 4 étages et moins ont une obligation de détenir un tel plan. Dans les cas de 5 étages et plus, certains constructeurs proposent aussi cette garantie.


Les signes à surveiller

 Isolation

 Murs

 Entre-toit

 Revêtement

 Sous-plancher

 Électricité

 Climatisation

 Tout signe de moisissure

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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