Obligations de garantie du constructeur immobilier dans le cadre d’une transaction immobilière

Publié le 01-06-2017

Dans le cadre de notre pratique axée sur le droit immobilier, nous sommes fréquemment interrogés par des propriétaires ou copropriétaires qui se questionnent quant à la nature et l’étendue des garanties qu’un constructeur immobilier doit fournir à un acheteur dans le cadre de la vente d’un immeuble à usage d’habitation.

Eu égard à la fréquence de ces questionnements, il nous a semblé pertinent, aux fins de cette chronique, d’offrir un survol (non exhaustif) des principaux mécanismes de garanties légales prévus au Code civil du Québec.

La garantie d’un an de 2120 C.c.Q. CONTRE LES MALFAÇONS

Une première garantie prévue par le Code civil du Québec concerne les défauts mineurs qui proviennent d’un travail mal fait ou mal exécuté. Cette garantie est prévue à l’article 2120 du Code, lequel prévoit ce qui suit :


« 2120.  L'entrepreneur, l'architecte et l'ingénieur pour les travaux qu'ils ont dirigés ou surveillés et, le cas échéant, le sous-entrepreneur pour les travaux qu'il a exécutés, sont tenus conjointement pendant un an de garantir l'ouvrage contre les malfaçons existantes au moment de la réception, ou découvertes dans l'année qui suit la réception. »


Les « malfaçons » visées par cette disposition sont ceux qui n’ont aucune incidence sur la solidité ou l’intégrité de l’ouvrage : il s’agit de défauts mineurs. De plus, il n’est pas nécessaire que le vice entraîne une diminution de l'usage de l'immeuble pour que la garantie puisse s’appliquer.

À titre d’exemple, les tribunaux ont déjà reconnu que les défauts suivants ouvraient la voie à l’application de l’article 2120 du Code :

  • Des escaliers construits sur un angle (« croches »); 
  • Une fenêtre mal ajustée;
  • Un plancher en pente;
  • Une toiture qui coule.

Pour établir l’existence d’une « malfaçon » au sens de l’article 2120 du Code, il importe de débuter en s’attardant aux conditions contractuelles fixées entre les parties, que celles-ci soient écrites ou verbales. En l'absence de conditions précises expressé­ment arrêtées, l’on recourra plutôt aux « règles de l'art » qui sont suivies par chaque corps de métier ou secteur pertinent. En effet, ces « règles de l'art » sont considérées par les tribunaux comme étant intégrées par renvoi dans le contrat; à ce sujet, voir notamment Granulab inc. c. Versants d'Orford inc., 2010 QCCQ 7380.

Le point de départ de cette présomption de garantie est la réception de l’ouvrage. Comme le précise l’article 2110 du Code, la réception de l’ouvrage est un acte de déclaration du client :


« 2110. Le client est tenu de recevoir l’ouvrage à la fin des travaux; celle-ci a lieu lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine. 

La réception de l’ouvrage est l’acte par lequel le client déclare l’accepter, avec ou sans réserve. »


Cette réception peut être écrite, verbale ou même tacite : dans ce dernier cas, une réception tacite peut résulter d’un geste ou d’un comportement du client qui démontre l’acceptation de l’ouvrage.

La réception de l'ouvrage par le propriétaire oblige ce dernier à un examen et à une vérification des travaux. Le client est réputé avoir accepté, lors de la réception, toutes les malfaçons alors apparentes à l'égard desquelles il n'a formulé aucune réserve, tel que le souligne la Cour supérieure du Québec dans Stein c. 142226 Canada Inc., 2002 CanLII 8431 (QC CS).

La garantie de cinq ans de 2118 C.c.Q. CONTRE LES VICES DE CONSTRUCTION ET DE CONCEPTION

Par opposition à l’article 2120 C.c.Q., la garantie de cinq ans prévue à 2118 C.c.Q. traite de dégradations graves compromettant la solidité, la stabilité ou l’imperméabilité de l’ouvrage, par opposition à de simples malfaçons qui, comme nous l’avons dit, sont dans leur essence des défauts mineurs n’ayant aucune incidence sur l’intégrité de l’ouvrage.

Cette garantie est ainsi codifiée :


« 2118.  À moins qu'ils ne puissent se dégager de leur responsabilité, l'entrepreneur, l'architecte et l'ingénieur qui ont, selon le cas, dirigé ou surveillé les travaux, et le sous-entrepreneur pour les travaux qu'il a exécutés, sont solidairement tenus de la perte de l'ouvrage qui survient dans les cinq ans qui suivent la fin des travaux, que la perte résulte d'un vice de conception, de construction ou de réalisation de l'ouvrage, ou, encore, d'un vice du sol. »


La notion de «perte de l’ouvrage » que l’on y retrouve s’interprète largement et s’étend à tout dommage sérieux subi par l’ouvrage immobilier. D’ailleurs, l’entrepreneur est responsable des vices qui causent la perte totale ou partielle de l’ouvrage.  

La notion de perte totale ou partielle vise non seulement la perte qui est survenue, mais également la perte potentielle. Ainsi, pour se prévaloir de cette garantie, il suffit de démontrer que les vices sont de nature à provoquer une telle perte, sans qu’il soit nécessaire que la perte totale ou l’écroulement de l’immeuble soit déjà produit. Bref, le propriétaire doit simplement démontrer le danger d’écroulement ou de perte de certaines parties. Il n’est pas obligé d’attendre que le pire se soit produit avant d’agir, tel que le soulignait la Cour du Québec dans Syndicat de la copropriété Chevalier 4 412 900 c. 9164-6885 Quebec inc., 2014 QCCQ 11638.

D’autre part, le défaut rendant la construction impropre à l’usage auquel on la destine est également assujetti à ce régime de responsabilité présumé (voir à ce sujet Assistance aux femmes de Montréal inc. c. Habitations Alexandre inc., 2008 QCCS 5204).

À titre d’exemple, les tribunaux ont reconnu que les vices suivants menaient à l’application de l’article 2118 C.c.Q. :

  • Des fondations fissurées à plusieurs endroits et des signes évidents de soulèvement par le gel;
  • Un immeuble qui s'enfonce graduellement dans le sol d’un côté en raison des tassements subis par les fondations;
  • Un projet de réfection qui a causé le gauchissement de l’une des quatre colonnes architecturales situées sur le devant d’un l’immeuble.

À la différence de la présomption de 2120 C.c.Q., le point de départ de cette garantie de 5 ans est la fin des travaux. La fin des travaux doit s’entendre du temps où l’immeuble est prêt, avec tout ce que comporte l’exécution intégrale du contrat, à l’usage auquel il est destiné.

Il est important de ne pas confondre la notion de réception de l’ouvrage à la notion de fin des travaux, étant donné que l’on peut recevoir un immeuble avant même la fin des travaux. Le début de l’occupation de l’immeuble ne peut servir à déterminer la date de la fin des travaux.

Il n’existe qu’une seule fin des travaux pour l’ensemble d’un projet de construction ou de rénovation touchant un immeuble. Ainsi, lorsque des travaux sont exécutés par différents entrepreneurs, il faut examiner l’ensemble des travaux prévus dans tous les contrats de sous-traitance pour déterminer la fin des travaux.

DÉLAI POUR INTENTER LES PROCÉDURES

Il est de prime importance pour un nouveau propriétaire de comprendre que la durée des garanties légales que nous avons évoquées ne constitue pas un délai de prescription ou de déchéance exigeant qu’un recours soit impérativement intenté dans un délai d’un ou cinq ans. Il s’agit plutôt d’une période pendant laquelle le bénéficiaire sera dispensé de faire la preuve de la faute qui est à l’origine de la malfaçon ou de la perte de l’ouvrage. En d’autres termes, le client pourra simplement établir le vice afin d’exiger la réparation par l’entrepreneur (voir Gamache c. Daniel Coupal et Fille enr., s.e.n.c., 2012 QCCQ 1505). Ce client a donc tout intérêt à faire preuve de vigilance et à bien examiner l’immeuble qu’il acquiert, afin d’éviter de se retrouver avec un fardeau de preuve indûment alourdi.  


L'équipe de Papineau Avocats Inc.

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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