Entrevue avec Michel Lévesque, notaire expert en copropriété divise

Publié le 14-06-2016

Condoproprietaire.com a eu le plaisir d' interviewer le notaire Michel Lévesque, de la firme Lévesque notaires inc. qui exerce son métier depuis 1984. Spécialisé en droit de la copropriété, il nous explique en quoi consiste son travail, en plus de nous donner quelques conseils éclairés.

Éclairer le promoteur

Le notaire intervient lors de la création d’une copropriété, que ce soit pour éclairer le promoteur dans les étapes d’un projet de développement d’une copropriété ou le propriétaire d’un immeuble qui désirerait le convertir en condo. Il les conseille aussi lors de la transformation d’un immeuble à logements en copropriétés. Et bien sûr, c’est le notaire qui rédige la déclaration de copropriété pour les acheteurs.

Votre notaire ou celui du promoteur?

Selon la loi, les copropriétaires peuvent décider du choix de leur notaire, même dans le cas d’achat d’un condo sur plan. Ils ne sont pas obligés de prendre le notaire du promoteur à moins qu’il y ait une balance de prix de vente. Michel Lévesque explique : « Si, par exemple, le promoteur vous vend votre condo 200 000 $ et qu’il vous finance 60 000 $, comme c’est son argent qui est en jeu, il aura droit de vous imposer son notaire, mais sinon, vous êtes libre de choisir le notaire qui vous convient. »

Les copropriétés par phases

Le notaire s’occupe aussi de ce qu’on appelle les copropriétés par phases qui comportent deux volets : la copropriété au carré et la copropriété à modifications successives.

Dans le cas de la copropriété au carré, chaque partie de terrain va servir d’assise à un bâtiment (lot transitoire) sur lequel est publiée une autre déclaration (copropriétés concomitantes). Par exemple, si vous avez un terrain avec quatre bâtiments, vous avez cinq déclarations de copropriétés, cinq conseils d’administration, cinq comptes de banque. « Dans ce cas-ci,comme le dénote le notaire,des copropriétaires ont connu quelques problèmes notamment avec des promoteurs qui, pour se protéger d’éventuelles poursuites, fondent une compagnie à numéros, font une déclaration, construisent un bâtiment, enregistrent une autre compagnie, font une autre déclaration, etc.… À la fin de la construction, ces mêmes promoteurs dissolvent les compagnies. Le copropriétaire a toujours une garantie, mais s’il veut poursuivre le promoteur pour vice-caché ou non respect des conditions, la compagnie est inopérante. »

Dans le cas de la copropriété à modifications successives, vous avez une seule déclaration de copropriété, des lots transitoires et quand le condo est construit, le notaire modifie la première déclaration.

La garantie de construction résidentielle pour une construction neuve

Si vous décidez de poursuivre un promoteur, il faut respecter les délais inscrits dans vos contrats de garantie. Ça varie entre trois et cinq ans pour déficiences et vices cachés. Pour les garanties de condos, au-delà de cinq ans, vous pouvez avoir recours à la garantie du code civil, mais il faut toujours faire une étude de solvabilité avant de poursuivre un promoteur, pour être certain que la compagnie existe encore. « Il y a eu un jugement dernièrement sur une compagnie de la Montérégie qui s’est fait poursuivre par des copropriétaires aux petites créances,explique M. Lévesque. Les copropriétaires ont gagné contre les promoteurs, mais ils n’ont pas été capables de faire exécuter le jugement parce que la compagnie était une coquille vide, inexistante. »

Dépôt au promoteur à l’achat d’un condo sur plan

Il arrive parfois que le copropriétaire donne un gros dépôt au promoteur lors de l’achat de condo sur plan et qu’avant ou pendant la construction de l’immeuble, le promoteur fasse faillite. L’acheteur n’a donc aucun recours pour récupérer son argent. « Pour éviter ce genre de mauvaises surprises, placer votre dépôt dès les départ dans un compte « in trust » auprès d’un notaire », suggère M. Lévesque.

Enfin, si l’acheteur veut se retirer du projet de condos parce qu’il voit trop de problèmes ou que le projet traîne en longueur, le promoteur a le droit, selon la loi, de garder un dépôt correspondant à 0.05 % seulement du montant de la propriété. Par conséquent, vous ne perdez pas tout.

Vous pouvez également vous prévaloir de plans privés ou optionnels de garantie de bâtiments résidentiels neufs, qui couvrent les bâtiments qui ne sont pas couverts par le plan de garantie obligatoire du Québec pour des bâtiments résidentiels neufs. Un seul administrateur peut offrir des garanties autorisés par la Régie du bâtiment du Québec, soit la Garantie de construction résidentielle. En ce qui concerne les anciens plans, soit le plan de Garantie Abritat inc., et la Garantie Habitation du Québec inc., (Qualité Habitation), elles demeureront pour toutes les constructions entamées avant le 15 janvier 2016 et ce, jusqu’à la fin de la construction.Ils couvrent le remboursement des dépôts effectués, généralement jusqu’à un maximum de 30 000 $.

Coordination des travaux relativement aux opérations juridiques d’un projet

Le notaire a aussi comme fonction de voir, avec les différents professionnels qui interviennent sur la construction de condos (ingénieur, arpenteur, architecte, promoteur), à ce que le projet respecte bien les recommandations municipales ou les lois de l’environnement.

Assistance et conseils à la constitution de copropriétés complexes

Le notaire veille à assister les propriétaires qui veulent créer des projets de copropriétés pour en faire soit des condos ou des logements.

Si tout le bâtiment est privatif, le propriétaire peut soit le transformer en unités locatives, soit en condos locatifs.

S’il construit un projet de 40 logements, c’est tout le bâtiment qui est privatif. C’est un immeuble locatif et s’il veut les vendre en condos, il doit passer par la Régie du logement.

S’il construit un bâtiment de 40 unités dans le but d’en faire des condos, ça représente 40 lots distincts. Chaque unité a son numéro de lots, qui est la partie privative, et le terrain, la partie commune.

Rédaction de déclarations de copropriétés, d’actes de modification à la déclaration, de contrats préliminaires pour la vente de copropriétés neuves

Le notaire rédige les déclarations de copropriétés, de copropriétés par phases et de copropriétés complexes. Il modifie aussi, en cas de problèmes, la déclaration de copropriété et fait l’état actuel des lieux.

Rédaction d’avis juridiques

Il conseille également les avocats, les gestionnaires et même d’autres notaires qui connaissent une problématique à l’intérieur de la déclaration d’une clause ou d’une structure juridique. Il regarde à ce que les règlements qui sont adoptés par le conseil d’administration soit légaux, mais il ne préside pas au conseil. « Quand on fait des déclarations de condos, il y a une partie règlementaire qu’on doit faire,explique le notaire. Il y a une procédure à suivre, tout dépendant de votre déclaration de copropriété. L’important pour nous, en tant que notaire, ce n’est pas la pertinence des règlements, c’est la légalité, eu égard aux dispositions d’ordre public et à charte des droits et libertés. On doit suivre La Chartre des droits et libertés, il faut faire attention. On est pris avec des dispositions d’ordre public. »

Par contre, le notaire ne peut pas faire de mises en demeure ou faire des requêtes devant la cour. C’est plutôt à l’avocat de faire ça.

Rédaction des notes d’information

Le promoteur qui possède plus de dix unités et plus sur plan doit remettre, à chaque acheteur, un acte préliminaire et une note d’information l’informant des caractéristiques de la bâtisse, des aménagements que le promoteur va effectuer et du nombre d’unités qui vont être en location. Cette note d’information est rédigée par le notaire.

En bref, le notaire joue un rôle central dans le processus d’achat d’une propriété. Il doit rester impartial face à toutes les parties qui transigent avec lui, peu importe qui paie ses honoraires.

Par Violaine Dompierre

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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