L’Hypothèque légale du syndicat

Publié le 01-03-2017

Le paiement des «frais de condo» est une obligation qui incombe à tous les copropriétaires. Afin de veiller à ce qu'elle soit respectée, le syndicat des copropriétaires dispose d'un recours à l'encontre de ceux qui négligeraient d'acquitter leur contribution aux charges communes ou au fonds de prévoyance.

En effet, le syndicat peut inscrire une hypothèque légale contre la fraction de tout copropriétaire dont le défaut persiste depuis plus de trente jours, tel que le prévoit l'article 2729 du Code civil du Québec:

«2729.   L'hypothèque légale du Syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de trente jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance; elle n'est acquise qu'à compter de l'inscription d'un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l'inscription de l'avis, le montant prévu pour les charges et créances de l'année financière en cours et celles des deux années qui suivent.»

Cette hypothèque légale est inscrite par la publication d'un avis au Registre foncier du Québec. Elle affecte l'unité du copropriétaire en défaut et vaut pour toutes les sommes exigibles au jour de l'inscription de l'avis, et pour celles qui le deviendront dans les deux années subséquentes.

L'avantage pour le syndicat de procéder à l'inscription d'une hypothèque légale, plutôt que d'intenter un recours contre le copropriétaire, est que l’hypothèque légale ne vise pas le copropriétaire personnellement, mais son unité. Ainsi, advenant la vente de cette unité à un tiers, l'hypothèque «suivra» cette dernière et la créance demeurera garantie malgré la vente.

Par contre, la créance ne sera pas garantie perpétuellement et le droit de la percevoir pourra s'éteindre par le simple écoulement du temps, si le syndicat laisse s'écouler trois années depuis sa naissance. Le Syndicat devra donc, pour conserver son hypothèque, publier un préavis d'exercice d'un recours hypothécaire et entreprendre le recours à l'intérieur du délai prescrit par la loi.

L'hypothèque légale procure un privilège certain au syndicat, mais comme il s'agit d'un recours exceptionnel, les conditions de l'article 2729 du Code civil du Québec doivent être strictement respectées afin de donner droit à ce privilège.

Ainsi, seules les contributions aux charges communes ou au fonds de prévoyance, fixées par le conseil d'administration selon la valeur relative de chaque fraction, peuvent donner lieu à cette hypothèque légale. Les autres dettes que le copropriétaire pourrait avoir envers le syndicat ne sauraient y donner lieu. À titre d'exemple, la Cour a ordonné la radiation d'une hypothèque légale publiée par un syndicat pour garantir une créance résultant de frais non intégrés aux charges communes de la copropriété, soit des services additionnels de câblodistribution et de système d'alarme. Comme ces frais n'étaient pas incorporés aux charges communes, la Cour a tranché que la nature même de cette créance ne rencontrait pas les conditions expressément prévues par la loi et que l'inscription avait été faite sans droit.

Cependant, même lorsque les conditions pour inscrire une hypothèque légale ne sont pas rencontrées, le syndicat peut toujours intenter un recours contre le copropriétaire fautif pour récupérer des dépenses faites dans l'intérêt commun. Ces sommes sont dues indépendamment de la sûreté que l'on peut ou non exercer. De même, si les conditions sont rencontrées, rien n'oblige le syndicat à inscrire une hypothèque sur l'unité du copropriétaire en défaut, puisque l'hypothèque légale n'est qu'un moyen mis à la disposition du syndicat pour protéger les sommes qui lui sont dues et il n'est pas tenu de s'en prévaloir.

Il est, par ailleurs, recommandé de s'assurer qu'un rappel a été communiqué au copropriétaire fautif et d’expédier une mise en demeure avant d'entreprendre des mesures plus drastiques. Si le défaut persiste ou devient récurrent, le syndicat pourra alors procéder à l'inscription d'une hypothèque légale pour garantir la perception des sommes dues. On ne saurait alors reprocher au syndicat d'avoir utilisé une procédure trop sévère, puisque l'exercice raisonnable d'un droit ne saurait être qualifié d'abus.

Dans le doute quant à l'opportunité de procéder par voie d'hypothèque légale, ou quant aux délais dans lesquels ces droits peuvent s'exercer, il est toujours judicieux de consulter un professionnel afin de s'assurer que le syndicat assume de façon adéquate sa responsabilité envers la collectivité des copropriétaires et son obligation de veiller à ce que les contributions aux charges communes et au fonds de prévoyance soient acquittées.


Par Me Michel Lévesque, Lévesque Notaire Inc.

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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