Les troubles de voisinage en copropriété divise

Publié le 01-05-2017

Avec l’arrivée imminente de la saison estivale, l’équipe de Papineau Avocats Inc. juge bon, à l’occasion de cette tribune mensuelle, de faire quelques rappels qui seront sans doute utiles relativement aux troubles de voisinage en copropriété divise.

En effet, avec le retour de la chaleur et des longues journées, bon nombre de copropriétaires pourraient se retrouver soudainement aux prises avec certains problèmes qui, sans être exclusifs à la saison estivale, pourraient devenir de véritables irritants. Pensons par exemple aux odeurs de cuisson d’un voisin enthousiaste du barbecue, de musique s’échappant de fenêtres ouvertes aux petites heures du matin, ou encore de festivités bruyantes sur un balcon voisin.

Un copropriétaire indisposé par une telle situation verra certainement à s’en plaindre auprès de son syndicat ou du copropriétaire fautif. Que faire, toutefois, si la situation ne change pas? Quels sont les recours à sa disposition?

Ces deux questions sous-tendent implicitement une troisième, plus générale : quelles sont les règles minimales que tous les voisins doivent respecter afin de maintenir la bonne entente entre eux?

Mis à part certaines dispositions relatives aux arbres, aux limites de terrain, à l’écoulement des eaux et aux droits de passage, les relations entre voisins au Québec sont essentiellement régies par l’article 976 du Code civil du Québec. Cet article prévoit que « Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. »

Cet article doit être lu conjointement avec l’article 7 du même Code, suivant lequel aucun droit ne doit être exercé en vue de nuire à autrui ou de manière excessive et déraisonnable, ainsi qu’avec l’article 1457, suivant lequel toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle de manière à ne pas causer préjudice à autrui.

Il s’agit là de dispositions générales, applicables à toute forme de voisinage, qu’il s’agisse de maisons unifamiliales « traditionnelles », d’unités de copropriété, d’appartements locatifs, etc.

Le chapitre du Code civil du Québec s’intéressant à la copropriété divise contient toutefois un article spécifique qui vient compléter les deux dispositions précitées. En effet, l’article 1063 du Code civil prévoit que chaque copropriétaire jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

De ces trois dispositions législatives, on constatera immanquablement un fil directeur commun, applicable à l’ensemble du droit civil québécois, qui relève pratiquement du proverbe populaire : le préjudice causé à autrui demeure la limite à l’exercice des droits de chacun.

La détermination de ce que constitue un « préjudice » dans un contexte de voisinage pouvant cependant dépendre de la subjectivité et des sensibilités particulières des personnes impliquées, le législateur a également imposé un élément objectif au débat potentiel en obligeant celles-ci à « accepter les inconvénients normaux du voisinage ».

Ainsi donc, à l’obligation de ne pas causer préjudice à autrui s’ajoute une seconde obligation, corolaire et réciproque, de tolérance, laquelle sera modulée en fonction de « la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux ».

Le contexte de la copropriété divise a ceci de particulier qu’il cristallise l’exigence législative relative à la « nature de leurs fonds » par le biais du règlement de l’immeuble contenu au sein de la déclaration de copropriété. Par ce règlement, les copropriétaires donnent un cadre contractuel à leurs relations de voisinage, dont il faut tenir compte lorsque l’on se penche sur un cas de troubles de voisinage.

Lorsqu’il est fait un usage abusif de ses droits et que les inconvénients du voisinage cessent d’être « normaux », il est possible, en droit civil, de s’adresser à la Cour supérieure, lorsque les conditions requises sont présentes, afin que celle-ci ordonne à une personne de ne pas faire ou de cesser de faire quelque chose.

Cette possibilité porte le nom d’injonction. Fait particulier à la copropriété divise, on retrouve à l’article 1080 du Code civil du Québec une codification de ce recours expressément pour ce qui concerne la copropriété divise.

En vertu de cette disposition, si un copropriétaire fautif refuse de se conformer à la déclaration de copropriété, un copropriétaire ou le syndicat peut demander au tribunal de l’enjoindre (lui ordonner) de s’y conformer.

Si le copropriétaire ayant fait l’objet d’une telle injonction refuse ou néglige d’y obéir, le second alinéa de l’article 1080 permet même que la vente de l’unité de ce copropriétaire soit ordonnée!

Des sanctions aussi sévères s’accompagnent cependant de critères rigoureux que tout demandeur devra satisfaire s’il souhaite obtenir gain de cause. L’article 1080 exige en effet qu’un préjudice « sérieux et irréparable » soit causé au syndicat ou à un copropriétaire pour qu’il soit possible d’obtenir une ordonnance de la Cour.

La Cour supérieure est d’ailleurs venu assouplir cette exigence lourde dans Syndicat des copropriétaires Estuaire 1 Enr. c. Asselin, 2003 CanLII 33156 (QC CS), en précisant que le remède de l’injonction prévu au premier alinéa de l’article 1080 pouvait être accordé sans qu’il soit nécessaire de prouver le caractère irréparable du préjudice.

Ce critère du préjudice « irréparable » conserverait toutefois vraisemblablement sa pertinence dans le cas où le second alinéa de ce même article, soit la mise en vente de la fraction du copropriétaire fautif, devrait être mis en application. À notre connaissance, une mesure aussi extrême n’a pas encore été accordée par un tribunal québécois depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994.

Le recours en injonction codifié à l’article 1080 du Code civil du Québec n’est cependant pas limité aux seuls troubles de voisinage, et peut être recherché dans le but de mettre fin à toute forme de contravention à la déclaration de copropriété, sauf, évidemment, pour exiger le paiement des charges communes, auquel cas un autre recours est ouvert au Syndicat, tel que nous en avons discuté à l’occasion d’une précédente chronique.

Finalement, notons que les règles du bon voisinage s’appliquent tout autant au locataire d’une fraction. En effet, rappelons que le règlement de l’immeuble est opposable aux locataires de parties privatives suivant l’article 1057 du Code civil du Québec.

Ainsi, lorsqu’une fraction privative fait l’objet d’un bail de location, l’article 1079 du Code civil prévoit que le syndicat puisse demander la résiliation de ce bail lorsque le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un occupant de l’immeuble.

Comme le lecteur le constatera, des outils importants existent et sont disponibles au copropriétaire lésé dans ses droits lorsque la discussion et la négociation échouent. Nous espérons donc que les lecteurs comprendront l’importance de se comporter de manière à respecter les droits des autres copropriétaires de leurs immeubles, et que la modération de part et autre permettra une copropriété harmonieuse.


L'équipe de Papineau Avocats Inc.

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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