Les inconvénients normaux du voisinage en copropriété

Publié le 08-01-2018

L’achat d’un condo n’est pas une décision à prendre à la légère. Non seulement un tel achat constitue un important investissement, mais aussi, probablement, votre milieu de vie pour de nombreuses années. Imaginez, vous avez enfin trouvé le condo de vos rêves, mais vous en désenchantez rapidement en raison des inconvénients que vous subissez du fait de vos voisins. Pensons à l’exemple typique du voisin fêtard qui trouble la sérénité de votre logis jusqu’aux petites heures du matin ou encore au petit chihuahua qui jappe à tue-tête à la moindre occasion. Précisons également qu’outre le bruit, les inconvénients du voisinage peuvent aussi prendre la forme d’odeurs, de vibrations, de lumières, de travaux ou encore de fumée.

De tels inconvénients sont fréquents en copropriété et, conséquemment, tant la déclaration de copropriété que la loi offrent des balises visant à concilier les droits individuels et les droits collectifs de l’ensemble des copropriétaires. À cet effet, gardons à l’esprit que la copropriété divise est un régime mixte entre la propriété individuelle et la propriété collective[1].

L’intervention du syndicat de copropriété

La déclaration de copropriété, régissant les droits et obligations des copropriétaires, comporte notamment le règlement de l’immeuble[2]. Ce règlement contient les règles relatives à l’usage, à la jouissance et à l’entretien des parties privatives et des parties communes[3]. Ainsi, la très grande majorité des déclarations de copropriété comportent des clauses obligeant les copropriétaires à assurer la tranquillité des lieux. Ces clauses peuvent, entre autres, préciser des heures à partir desquelles les copropriétaires ne peuvent excéder un certain niveau de bruit ou accéder à certaines aires communes.

Le Code civil du Québec prévoit qu’il est de la responsabilité du syndicat de copropriété d’assurer la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et à la copropriété[4]. Lorsqu’un copropriétaire refuse de se conformer à la déclaration de copropriété et qu’un préjudice sérieux et irréparable est causé au syndicat de copropriété ou à un copropriétaire, tant le syndicat que le copropriétaire pourront demander l’intervention du tribunal[5]. Ainsi, si vos voisins vous importunent en contrevenant au règlement de l’immeuble, vous pourrez faire valoir vos droits directement auprès du syndicat de copropriété ou par vous-même. Le syndicat dispose de nombreux recours afin d’assurer le respect du règlement de l’immeuble et de la déclaration de copropriété, tant par les copropriétaires que par leurs locataires[6]. Lorsqu’un copropriétaire subit un préjudice en raison de travaux dans les parties communes ou dans une autre unité privative, il a droit à une indemnité pouvant être à charge du syndicat ou du copropriétaire ayant effectué les travaux[7].

Précisons qu’en règle générale, la bonne foi et le civisme sauront faire cesser le comportement dérangeant. Toutefois, il arrive que les copropriétaires et le syndicat ne puissent arriver à une entente et qu’une intervention du tribunal soit requise.

Les recours devant les tribunaux

La judiciarisation de tels différends emporte inévitablement des conséquences significatives pour les parties, notamment les coûts afférents à un recours judiciaire, lesquels sont en règle générale irrécupérables, l’incertitude quant au résultat ainsi que la dégradation d’une relation entre voisins. Notons surtout que le tribunal évaluera non seulement le litige à la lumière des obligations contractuelles des parties découlant de la déclaration de copropriété, mais également en fonction de leurs obligations légales.

L’article 976 du Code civil du Québec traite directement des inconvénients du voisinage et énonce deux principes. D’une part, les voisins ont l’obligation d’accepter les inconvénients normaux du voisinage, pour autant que lesdits inconvénients soient tolérables. D’autre part, le caractère tolérable et normal d’un inconvénient sera évalué en fonction des circonstances propres à chaque cas d’espèce, soit en considération de la nature et de la situation de l’immeuble ainsi que des usages locaux[8]. Cette disposition est d’ordre public, ce qui signifie que les obligations et principes qu’elle comporte ne peuvent être écartés par le règlement de l’immeuble[9]. Par conséquent, il importe que toute partie à un tel litige comprenne la portée de cet article ainsi que les conséquences d’un manquement à l’obligation légale de tolérance.

 

La proximité des propriétaires de condos ainsi que leur partage des parties communes impliquent que leur obligation de tolérance sera évaluée d’une manière particulière par les tribunaux. Autrement dit, les personnes ayant fait le choix de vivre au sein d’une copropriété ont l’obligation légale d’accepter que certains bruits puissent transcender leur unité privative. Le caractère raisonnable et tolérable de tels inconvénients sera évalué de manière objective et non subjective. Ainsi, l’évaluation que feront les autres copropriétaires d’une situation donnée sera particulièrement pertinente. Un copropriétaire ne pourrait valablement faire valoir que les bruits transcendant son unité privative soient intolérables alors que les autres voisins à proximité ne voient aucun inconvénient à ces mêmes bruits[10]. Précisons que le syndicat n’a pas à intervenir lors de plaintes visant à faire cesser des comportements raisonnables et normaux.

Finalement, nous tenons à préciser que l’interprétation de la portée de l’article 976 du Code civil du Québec par les tribunaux a instauré un régime de responsabilité sans faute, ce qui déroge du principe général en droit québécois[11]. En effet, notre régime de responsabilité civile impose normalement la réunion de trois éléments distincts afin que des dommages-intérêts soient octroyés. Il faut impérativement qu’une faute ait causé un préjudice. La faute se définit comme un comportement ou un geste qu’une personne raisonnable n’aurait pas posé dans des circonstances similaires. Or, depuis l’arrêt Ciment Saint-Laurent rendu en 2008 par la Cour suprême du Canada, il n’est plus nécessaire qu’une faute ait été commise afin que s’ouvre un recours en responsabilité civile. Ainsi, la simple présence d’un inconvénient anormal du voisinage et d’un préjudice subi en raison de ces derniers suffit. Une personne ayant agi dans ses droits et de manière raisonnable pourrait donc être tout de même condamnée à verser des dommages-intérêts afin de compenser le préjudice causé par un inconvénient que le tribunal considérerait comme étant anormal pour son voisin. Cela dit, le fardeau de la preuve du demandeur reposera sur le caractère anormal de l’inconvénient, soit qu’il outrepasse le seuil normal de tolérance.

Dans la plupart des cas, nous soumettons qu’il est toujours préférable de régler à l’amiable des différends entre voisins, ou du moins de tenter cette avenue. En cas de judiciarisation de tels conflits, gardons en tête que même en l’absence d’une faute au sens de la loi, une personne pourrait être contrainte de verser des dommages-intérêts ou encore de faire ou de ne pas faire quelque chose au bénéfice de son voisin.

L’information fournie sur cette page est de nature générale et ne saurait pallier le besoin d’obtenir des conseils juridiques propres à une situation particulière


Rédigé par Me Sébastien Fiset, avec la collaboration de M. Laurent Fournier, étudiant en droit


[1] Krebs c. Paquin [1986] R.J.Q. 1139.



[2] Article 1052 C.c.Q.



[3] Article 1054 al.1 C.c.Q.



[4] Article 1039 al. 1 C.c.Q.



[5] Article 1080 al. 1 C.c.Q.



[6] Article 1079 C.c.Q.



[7] Article 1067 C.c.Q.



[8] Article 976 C.c.Q.



[9] Noël c. Lapointe, 2017 QCCS 3939, par. 60.



[10] Noël c. Lapointe, 2017 QCCS 3939.



[11] Ciment du Saint-Laurent c. Barrette, [2008] 3 R.C.S. 392.



  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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