Les clauses pénales en copropriété divise

Publié le 01-02-2018

LES CLAUSES PÉNALES EN COPROPRIÉTÉ DIVISE 

En tant que forme de propriété et mode de vivre-ensemble, la copropriété divise requiert de ses diverses parties prenantes le respect d’un corpus de règles bien précises, lesquelles peuvent tantôt être consignées à la Déclaration de copropriété et au Règlement de l’immeuble, tantôt être adoptées de façon ponctuelles par l’Assemblée des copropriétaires.

Or, il peut parfois être complexe de veiller au respect des règles par l’ensemble des copropriétaires. Il n’est pas difficile d’imaginer le cas d’un copropriétaire qui laisserait ses déchets au mauvais endroit, qui laisserait un animal uriner dans une partie commune, qui contreviendrait à une interdiction ou une autre, etc. Au contraire, il s’agit plutôt d’occurrences relativement fréquentes en copropriété divise.

Comment donc assurer que tous les copropriétaires se conforment aux règles de vivre-ensemble de la collectivité?

Pour le Syndicat, la réponse à cette question sera, souvent, l’adoption de clauses pénales.

QU’EST-CE QU’UNE CLAUSE PÉNALE?

Le Code civil du Québec définit la clause pénale, à son article 1622, comme étant «celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n’exécuterait pas son obligation», précisant à l’article 1623 que «le créancier qui se prévaut de la clause pénale a droit au montant de la peine stipulée sans avoir à prouver le préjudice qu’il a subi

Ainsi, en copropriété divise, une clause pénale prendra la forme d’un article contenu à la Déclaration de copropriété, au règlement de l’immeuble ou aux règlements adoptés de temps à autre par l’assemblée des copropriétaires prévoyant :

  1. Qu’un acte X est interdit;

  2. Qu’advenant la commission de cet acte X, le copropriétaire sera passible d’une amende/pénalité/frais administratif/etc. de Y $ payable au Syndicat.

Bien que les libellés de telles clauses puissent varier (et que les points #1 et #2 puissent être répartis en plus d’un article), le lecteur profane pourra généralement conclure à l’existence d’une clause pénale au cumul des deux conditions ci-haut.

En principe, la personne qui se prévaut de la clause pénale (en copropriété divise, il s’agira pratiquement toujours du Syndicat) n’a pas à prouver qu’elle subit des dommages, mais uniquement le défaut de l’autre partie. L’effet d’une clause pénale est donc d’intégrer au contrat les dommages ou pénalités qui pourront être réclamés, en les déterminant à l’avance.

Bref, si la Déclaration de copropriété ou un règlement interdit, par exemple, l’entreposage de bois, pneus, etc. sur un balcon, qu’un copropriétaire transgresse cette règle, et que celle est assortie d’une clause pénale, le Syndicat pourra réclamer du copropriétaire-contrevenant le paiement de la pénalité prescrite, et ce, même si l’acte reproché en tant que tel ne cause pas de dommage direct à un autre copropriétaire.

Parcourir la déclaration de copropriété avant d’acheter une unité dans un immeuble qui est régi par cette déclaration constitue donc une étape incontournable dans le processus d’acquisition, afin d’éviter de mauvaises surprises.

L’ADOPTION DES CLAUSES PÉNALES

Les pénalités sont généralement déjà présentes dans la déclaration de copropriété ou dans les modifications qui lui ont été apportées au moment où le copropriétaire fait l’acquisition de son unité, ce qui lui permet d’en prendre connaissance préalablement et de s’engager en toute connaissance de cause.

Cependant, les administrateurs, si la déclaration le leur permet, pourront décider d’imposer de nouvelles pénalités par l’adoption de règlements en ce sens qui devront être entérinés par la suite (ou encore annulés rétroactivement) lors de l’assemblée générale des copropriétaires subséquente.

Elles peuvent également être proposées par les copropriétaires eux-mêmes, lesquels peuvent en demander l’ajout à l’ordre du jour en respectant le processus décrit à la Déclaration de copropriété.

Une clause pénale étant consensuelle, il est donc indispensable qu’elle soit le résultat d’une volonté clairement exprimée en ce sens par les copropriétaires, individuellement ou en assemblée.

S’agissant d’une modification au règlement de l’immeuble, la majorité simple exigée par l’article 1096 du Code civil sera nécessaire.

CERTAINES CARACTÉRISTIQUES ESSENTIELLES DES CLAUSES PÉNALES

Puisqu’une clause pénale est contractuelle, elle ne peut être valide qu’à condition d’être précise et connue à l’avance des copropriétaires. C’est-à-dire que le copropriétaire doit savoir à quelles sanctions il s’expose en cas de défaut éventuel.

Que la pénalité fasse partie de la déclaration ou qu’elle soit adoptée par le conseil d’administration, la rédaction de la clause y pourvoyant ne doit donc laisser aucune place à l’arbitraire ou à la partialité des administrateurs.

Il ne saurait être question pour ceux-ci par exemple de s’octroyer le droit de décider de la gravité d’une infraction et de se laisser une quelconque marge de manœuvre afin de déterminer la pénalité à imposer selon les circonstances.

Une clause pénale verra donc sa légitimité garantie entre autre par sa précision qui ne devra laisser aucune place à l’interprétation et ce, en accord avec l’article 1373 du Code civil qui exige que la prestation d’un cocontractant soit «possible ou déterminée et déterminable».

MISES EN GARDE RELATIVEMENT À L’USAGE DE CLAUSES PÉNALES

Les clauses pénales étant largement répandues dans le domaine de la copropriété divise, l’équipe de Papineau Avocats Inc. est fréquemment appelée à en appliquer – ou à en contester, car il arrive parfois que le Syndicat, par zèle ou par crainte de perdre le contrôle de l’immeuble, implante des pénalités déraisonnables, excessives ou autrement problématiques.

Voici donc sommairement quelques points importants à garder à l’esprit en pareille matière :

  1. La pénalité infligée doit être raisonnable et proportionnelle à l’infraction reprochée. De la même manière qu’une contravention de stationnement de 1000$ serait déraisonnable, une pénalité doit trouver un juste milieu, afin que l’aspect répressif ne devienne pas carrément oppressif.

  2. Une clause pénale ne peut pas être rétroactive. Le Syndicat ne peut adopter et mettre en vigueur une pénalité qui s’appliquerait à des contraventions antérieures à sa mise en application.

  3. Prendre garde aux «pénalités galopantes»: une pénalité qui augmente à chaque jour d’infraction résultera rapidement en un montant très important, que les juges seront souvent réticents à accorder.

Finalement, rappelons, comme souligné à une chronique précédente, que les pénalités (tout comme les honoraires extrajudiciaires!) ne sont pas couverts par l’hypothèque légale du Syndicat des copropriétaires, et ne peuvent être recouvrées par son entremise.

Pour plus d’informations à ce sujet, n’hésitez pas à contacter les professionnels de Papineau Avocats Inc.

L’équipe de Papineau Avocats Inc.

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

Dans la même catégorie : Juridique

La reprise de logement

Au Québec la loi établit qu'un locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu'il le désire, s'il respecte…
  01-12-2016

Quelques fois, une mise en demeure devient nécessaire

Vous êtes propriétaire de condo et vous avez un litige quelconque avec un tiers, voisin, conseil d’administration ou…
  31-05-2018

Les vacances au sein du CA d'une copropriete divise

Des réponses à vos questions
  05-03-2018
blog comments powered by Disqus