Le budget en copropriété divise

Publié le 01-09-2016

Il est indéniable que les questions financières sont au cœur de la vie en copropriété divise. En effet, le régime même de la copropriété divise présuppose que la collectivité des copropriétaires, laquelle prend le nom de Syndicat, contribue en fonction des quotes-parts de chacun aux dépenses d’intérêt commun pour l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes de l’immeuble.


L’établissement du budget

Ces charges communes, souvent appelées dans le jargon quotidien « frais de condo », sont établies pour une année financière donnée au budget préparé à cette fin par le conseil d’administration et présenté aux copropriétaires lors de l’assemblée annuelle.

Le budget étant une prévision des revenus et des dépenses du syndicat pour une période donnée (correspondant généralement, mais pas toujours, à son année financière), il y aura la plupart du temps un écart entre ce qui est prévu et le coût réel des dépenses encourues. À la fin de l’exercice financier, il y aura donc un surplus ou un déficit à combler, selon le cas et les aléas de cette période.

Par ailleurs, remarquons que le conseil d’administration qui a préparé le budget peut ne pas être celui qui va l’adopter; en effet, le budget étant généralement présenté à une assemblée générale annuelle, l’élection des administrateurs figure la plupart du temps à l’ordre du jour immédiatement après la présentation dudit budget. Il peut évidemment en être autrement pour ce qui est des budgets spéciaux.


Le rôle des copropriétaires dans l’établissement du budget

Il est important de souligner que contrairement à une idée très répandue, le budget n’a pas à faire l’objet d’une approbation ou d’un vote de la part des copropriétaires. En effet, la seule exigence du Code civil du Québec à cet égard est celle posée par l’article 1072 C.c.Q., lequel prévoit que « le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes » (nous soulignons).

En d’autres termes, le conseil d’administration d’un syndicat de copropriété a toujours le dernier mot sur les questions budgétaires, et ce, même si les mesures présentées suscitent la grogne des copropriétaires. Il en va de même pour les cotisations spéciales.

Encore faut-il que les copropriétaires aient pu s’exprimer. En effet, il est impératif que la consultation prévue par l’article 1072 ait lieu, et que les copropriétaires aient l’occasion de faire valoir leur opinion en assemblée.

À cet égard, la tenue d’un « vote consultatif » des copropriétaires constitue le meilleur moyen de prouver que les copropriétaires ont bel et bien été consultés, demeurant entendu que ce résultat sera non contraignant pour le conseil d’administration, qui demeure en tout temps le seul maître des questions financières du syndicat.

Rappelons qu’une fois le budget établi, le conseil d’administration a le devoir d’aviser chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de leur date d’exigibilité, et ce, sans délai (art. 1072 al. 3 C.c.Q.)


Remarques sur les charges communes

Comme nous l’avons évoqué en introduction, les charges communes sont fixées en fonction des dépenses nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et à la conservation de l’immeuble, ainsi qu’aux activités du syndicat.

Ces charges communes sont réparties entre les copropriétaires suivant la quote-part de chacun telle que fixée à la Déclaration de copropriété. Il s’agit là du principe cardinal de la copropriété divise, qui est fixé par l’article 1064 du Code civil du Québec, lequel est un article dit d’ordre public, c’est-à-dire auquel on ne peut déroger, même par une clause prévue à la Déclaration elle-même. On ne peut donc exiger du copropriétaire que sa quote-part des dépenses telle que prévue à la Déclaration, sans l’égaliser à d’autres ou l’arrondir.

Remarquons également qu’en présence de certaines charges résultant de l’usage des parties communes à usage restreint, selon la nature ce celles-ci, ces coûts sont répartis uniquement entre le ou les copropriétaires qui utilisent ces parties communes à usage restreint, aussi faudra-t-il en tenir compte dans la préparation du budget.


Remarques sur le fonds de prévoyance

Le fonds de prévoyance, comme son nom l’indique, est établi en prévision des réparations majeures ou du remplacement des parties communes. Il est en conséquence constitué en du coût estimatif de ces réparations ou remplacements. En raison de sa nature prévisionnelle, ce fonds doit être liquide et disponible à court terme, et servir uniquement à ces réparations et remplacements. Il est également bon de noter que le fonds de prévoyance est la propriété du syndicat, et non des copropriétaires : un copropriétaire ne pourra donc récupérer sa quote-part de ce fonds lorsqu’il vendra son unité.

L’article 1072 al. 2 du Code civil du Québec impose un plancher de contribution au fonds de prévoyance, qui est d’au moins cinq pour cent (5 %) de la contribution des copropriétaires aux charges communes.

Nous estimons important de porter à l’attention du lecteur que ce plancher de 5% a été fortement critiqué par le Comité consultatif sur la copropriété en raison de son insuffisance. En effet, notre propre pratique du droit de la copropriété nous a permis de constater que ce seuil de 5% est pratiquement toujours insuffisant pour financer les réparations ou remplacements d’envergure auxquels pourraient faire face un syndicat de copropriété.

Une situation malheureusement trop fréquente est celle d’un syndicat ou l’on a voulu garder les cotisations basses, et donc que le fonds de prévoyance s’est retrouvé largement insuffisant pour financer les réparations dues à une infiltration d’eau, par exemple, ou pour financer le remplacement de fenêtres venues à la fin de leur vie utile, etc.

Il est important, dans la fixation des contributions, que le conseil d’administration ne se fie pas aveuglément à ce seuil de 5% et prenne plutôt le temps d’évaluer sérieusement l’étendue et le coût des réparations raisonnablement prévisibles dans l’avenir. En effet, si les fonds viennent à manquer afin de financer ces réparations ou remplacement, la seule solution sera de financer ces opérations par une cotisation spéciale qui pourrait s’avérer très salée pour les copropriétaires.

Outre la grogne qui résulte souvent de ces situations, il n’est pas à exclure que si le montant de cette cotisation est élevé, certains copropriétaires ne seront pas en mesure de la payer à temps ou négligeront de le faire, aggravant ainsi le déficit financier du Syndicat et forçant celui-ci à entreprendre des moyens de recouvrement eux-mêmes couteux.

Il est donc primordial que le montant des charges communes, incluant la contribution au fonds de prévoyance, demeure réaliste et fondée sur la réalité de l’immeuble plutôt que sur un désir de garder les cotisations basses, le tout afin de maintenir une saine gestion du syndicat et limiter le recours aux cotisations spéciales aux cas d’urgence.


L'équipe de Papineau Avocats Inc.

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