​L’ASCQ, au service des syndicats de copropriété

Publié le 12-04-2016

Condoproprietaire.com rencontre Me Asma Kochbati de l’ASCQ

Par Anne-Marie Santos

S’il y a bien un domaine complexe en soi, c’est le droit de la copropriété. La gestion d’un immeuble en copropriété par des syndicats, tant internes qu’externes, comporte, elle aussi, son lot de difficultés. De litiges aussi.

Me Asma Kochbati, avocate et directrice adjointe de l’Association des syndicats de copropriété du Québec (ASCQ), abonde dans le même sens : « Il y a très peu d’avocats spécialisés en droit de la copropriété. C’est un droit très spécifique, car le Québec est la seule province à avoir un Code Civil et donc, toutes les règles se trouvent à l’intérieur dudit Code, en plus de la déclaration de copropriété ». Autant dire que la plupart des syndicats de copropriété se noient souvent dans une marre d’informations à saveur légale.

Régler les problèmes et prévenir les litiges

C’est d’ailleurs pourquoi cette jeune avocate, qui a passé quatre années de sa vie à l’ASCQ en plus de ses années en pratique privée, a choisi de se spécialiser dans ce créneau. « Les problèmes sont très variés. Ça touche tant les problèmes de gestion et d’administration des syndicats, que les problèmes légaux, d’assurances de la copropriété, de troubles du voisinage ou d’hypothèques légales ; bref, l’éventail est très large. À l’Association, nous sommes rarement confrontés aux mêmes problèmes. Il y a beaucoup de cas par cas. On ne s’ennuie pas », confie-t-elle.

Cette grande variété de problèmes liés à la vie en copropriété explique en elle-même le bien-fondé de l’ASCQ, un OSBL dont la mission première est de trouver des solutions pour les syndicats de copropriété afin qu’ils évitent les litiges juridiques. Ces syndicats, souvent démunis devant toute cette législation, s’en remettent souvent aux avocats, dont les honoraires peuvent rapidement devenir onéreux, afin de régler les problèmes de la vie en copropriété.

L’autre piste de solution pour les syndicats, c’est l’ASCQ. À condition d’être membre, toutefois. Moyennant quelques centaines de dollars par année – tarif déterminé en fonction du nombre d’unités du projet de condos (minimum de six unités) – les syndicats membres peuvent se tourner vers l’Association afin d’obtenir de l’assistance, notamment juridique, pour trouver des solutions à leurs problèmes en matière de copropriété.


Vers une saine gestion de la vie en copropriété

« La vie en copropriété, ça peut être difficile à gérer. Au sein d’une même copropriété, on retrouve plusieurs types de personnes différentes, issues de classes sociales distinctes ou ayant des intérêts divergents, à l’instar des investisseurs versus les copropriétaires à long terme. Il faut donc trouver un terrain d’entente entre tous ces intervenants pour assurer une saine gestion de la vie en copropriété », souligne Me Kochbati.

L’organe décisionnel, à savoir le syndicat, doit veiller à assurer cette saine gestion, et tous doivent s’y soumettre, malgré la pensée populaire voulant que la « propriété » donne droit de tout faire. Il est vrai, les copropriétaires sont souvent mal informés, ce qui constitue un défi de taille pour les syndicats de copropriété. « C’est là le vrai enjeu de la vie en copropriété. Chacun a un devoir d’information, qui va au-delà de l’information transmise par le notaire. Le travail devrait d’ailleurs s’effectuer avant d’acheter, en consultant notamment les procès-verbaux antérieurs du syndicat de copropriété, ce que peu de gens font », déplore-t-elle.

Pour les projets de condos neufs, faute de procès-verbaux, on doit considérer d’autres aspects avant d’acheter, notamment celui d’évaluer les frais de condos qui sont appelés à augmenter considérablement au cours des cinq premières années. « L’autre point qu’il faut vérifier, prévient Me Kochbati, c’est le promoteur en lui-même. A-t-il de l’expérience ? Opère-t-il sous différentes compagnies à numéro ? Ce sont des questions qu’on doit se poser, car il faut savoir que si un syndicat a un litige avec le promoteur et que la compagnie à numéro ferme, le syndicat n’a plus de recours et c’est lui qui devra assumer entièrement les charges des travaux ». Or, peu de futurs acheteurs se posent ces questions.

Un organe décisionnel fragile

L’autre grand défi de la copropriété, c’est le syndicat en lui-même. Peu de copropriétaires souhaitent s’engager bénévolement comme administrateurs au sein du conseil d’administration. « Certains copropriétaires voient la vie en copropriété comme la vie d’hôtel : ils pensent n’avoir à s’occuper de rien. Pourtant, ils devraient voir cela de la même façon qu’une maison unifamiliale, mais avec une multitude de voisins… », argumente Me Kochbati. Assister ces administrateurs bénévoles, n’ayant pour la plupart aucune formation juridique, est d’ailleurs au cœur même de la mission dont s’est dotée l’ASCQ.

Pour Me Kochbati, il ne fait aucun doute que la meilleure façon de prévenir les problèmes majeurs en copropriété, c’est de s’assurer d’une saine gestion du syndicat de copropriété. Ceci passe par la mise sur pied d’un fonds de prévoyance convenable – de l’ordre d’un pour cent de la valeur de reconstruction totale de la bâtisse – et par une bonne évaluation des besoins futurs. Cette planification peut faire l’objet d’un plan de gestion de l’actif, préparé par une firme externe experte en la matière. Une action à prendre d’ailleurs fortement recommandée par l’ASCQ.

Malgré toutes ces précautions prises, il arrive parfois que les problèmes surviennent quand même. C’est là où l’ASCQ intervient pour soutenir ses membres afin qu’ils puissent trouver l’aide nécessaire pour pallier aux problèmes.

« Idéalement, appelez-nous avant que le problème se présente », conclut Me Kochbati.

Adhérer à l’ASCQ, c’est profiter de :

  • Service de consultation téléphonique sans frais
  • Abonnement à la Revue de la copropriété au Québec (trimestrielle)
  • Programme de rabais chez les détaillants RONA participants
  • Programme de rabais sur les peintures Sherwin-Williams, Micca et Bétonel
  • Programme d'assurances collectives pour les employés des membres
  • Références de membres professionnels
  • Références de fournisseurs agréés (leBottin)
  • Service de fiduciaire gratuit en cas de sinistre
  • Tarifs préférentiels pour des services d’avocats spécialisés en droit de copropriété en cas de litige
  • Accès à une gamme de formations aux thèmes variés et au colloque annuel ($)

L’Association des syndicats de copropriété du Québec représente plus d’un millier de syndicats de copropriété au Québec.

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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