La reprise de logement

Publié le 01-12-2016

Au Québec, la loi établit qu'un locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu'il le désire s'il respecte toutes les conditions de son bail. C'est ce qu'on appelle le droit au maintien dans les lieux.

Il y a toutefois des exceptions à cette règle, et la reprise du logement en est une.


Qui peut reprendre un logement?  

Le locateur, propriétaire d'un immeuble, peut reprendre un de ses logements.

Un copropriétaire d'un immeuble en indivision peut également reprendre un logement, mais à la condition qu'il n’y ait qu'un seul autre copropriétaire, et que cet autre soit son conjoint.

En cas de vente de l’immeuble, c'est au nouveau propriétaire que reviendra la tâche d'entreprendre les démarches en vue d’obtenir la reprise, une fois la vente de l'immeuble complétée et non simplement une promesse d’achat signée.

Pour qui le propriétaire peut- il reprendre un logement? 

  • pour s'y loger lui-même;
  • pour y loger son père, sa mère, son fils ou sa fille;
  • pour y loger tout autre parent ou allié, dont il est le principal soutien (matériel ou moral);
  • pour y loger un ex-conjoint dont il demeure le principal soutien (matériel ou moral) après leur séparation de corps (par jugement), leur divorce ou la dissolution de leur union civile.

Interdiction de reprendre un logement

Malgré ce qui précède, le propriétaire ne peut reprendre un logement dont le locataire, ou son conjoint, est une personne âgée de 70 ans ou plus qui occupe le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu est égal ou inférieur au seuil maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique, sauf dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

  • le propriétaire est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite habiter le logement concerné;
  • le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;
  • le propriétaire est âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger avec un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans dans l'immeuble qu’il occupe lui-même.

L’avis obligatoire

Le propriétaire doit faire parvenir à son locataire un avis écrit, l’informant de son intention de reprendre le logement. Les renseignements suivants doivent être inscrits :

  • la date prévue pour la reprise (qui correspond généralement à la fin du bail);
  • le nom et le prénom de la personne qui habitera le logement;
  • son degré de parenté ou son lien avec cette personne (fils, mère, etc.);
  • les restrictions et les exceptions s’appliquant en certaines circonstances lorsque le locataire ou son conjoint est âgé de 70 ans ou plus (voir la rubrique Interdiction de reprendre un logement).

Un délai d'avis obligatoire 

L’avis de reprise de logement doit être transmis au locataire dans les délais suivants :

 


Les étapes de la reprise du logement et les délais d’avis

 
1ère étape : Avis du propriétaire
2e étape : Réponse du locataire
3e étape : Demande à la Régie du logement par le propriétaire
Bail de plus de 6 mois
6 mois avant la fin du bail
Dans le mois de la réception de l’avis du propriétaire. Si le locataire ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.
Dans le mois du refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire
Bail de 6 mois ou moins
1 mois avant la fin du bail
Dans le mois de la réception de l’avis du propriétaire. Si le locataire ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.
Dans le mois du refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire.
Bail à durée indéterminée
6 mois avant la date à laquelle on entend reprendre le logement
Dans le mois de la réception de l’avis du propriétaire. Si le locataire ne répond pas, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.
Dans le mois du refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire.

 

La réponse du locataire

Lorsqu’il reçoit l’avis de reprise, le locataire a un mois pour y répondre. Il peut accepter ou refuser de quitter son logement.

Il est préférable de communiquer la réponse à cet avis par écrit.

En matière de reprise, le locataire qui ne répond pas à l’avis donné par le propriétaire dans le délai d’un mois est réputé avoir refusé de quitter le logement et le propriétaire doit alors lui-même demander au tribunal l’autorisation de reprendre le logement. À défaut, le locataire pourra demeurer dans le logement.

Le délai pour déposer la demande de reprise à la Régie du logement

  • Si le locataire a manifesté son refus par une réponse écrite, la demande du propriétaire doit être déposée à la Régie du logement dans le mois de la réception de la réponse de refus.
  • Si le locataire n’a pas répondu, la demande doit alors être déposée dans le mois suivant à la fin du délai de réponse du locataire.

L’audience et la preuve

Devant le tribunal, le propriétaire a le fardeau de prouver qu’il entend réellement reprendre le logement pour la raison mentionnée dans son avis, et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins.

Si le propriétaire ne reprend pas le logement pour s’y loger lui-même, la personne que le propriétaire désire y loger doit, en général, venir témoigner à l’audience.

La décision du tribunal

S’il autorise la reprise du logement, le tribunal peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables, y compris le paiement d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement. Si le locataire en fait la demande, le tribunal peut aussi permettre la reprise à une date postérieure.

Si le tribunal refuse la demande de reprise du logement du propriétaire, celui-ci a un mois à compter de la décision finale pour demander la fixation du loyer.

Qu’arrive-t-il si…

…un autre logement du propriétaire se libère? 

Il peut arriver qu’après un avis de reprise, un autre logement du propriétaire devienne vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise.

Si ce logement est du même genre, de loyer équivalent et qu’il se trouve dans les environs de celui demandé par le propriétaire, celui-ci devra l'occuper plutôt que de poursuivre sa démarche, sauf entente avec le locataire.

…le propriétaire ne désire plus reprendre le logement ? 

Si le logement n’est pas repris à la date prévue pour la reprise, et si le locataire continue de l’occuper avec l’accord du propriétaire, le bail est reconduit automatiquement. Le propriétaire a alors un mois à partir de la date pour laquelle la reprise était demandée pour demander à la Régie de fixer le loyer.

…le propriétaire veut relouer le logement après l’avoir repris ? 

Si le propriétaire désire relouer le logement ou l'utiliser à une autre fin que celle qui a mené à la reprise, peu importe après combien de mois ou d’années, il doit en demander l'autorisation au tribunal qui, s’il autorise cette relocation, fixera le nouveau loyer.

…la reprise semble avoir été faite de mauvaise foi ?

Après son départ, le locataire constate que le logement n’est pas utilisé conformément à ce qui avait été demandé par le propriétaire et il est en mesure de prouver que la démarche de ce dernier a été empreinte de mauvaise foi : dans ce cas, le locataire peut lui réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice matériel et moral qu'il subit, ainsi que des dommages punitifs. (Québec)

Bibliographie

Québec. (s.d.). Régie du logement. Consulté le 09 20, 2016, sur http://www.rdl.gouv.qc.ca/fr/pdf/reprise.pdf

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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