La location à court-terme en copropriété divise - Partie 2

Publié le 29-09-2017


AUTORISER ET ENCADRER LA LOCATION À COURT-TERME

La première option, soit d’encadrer la location à court-terme, implique une reconnaissance de l’exercice d’activités de type hôtelier ou de villégiature au sein de l’immeuble.

Ce sera le cas du syndicat qui, sans vouloir interdire la location à court-terme, voudra cependant maintenir certaines garanties suffisantes que ces activités ne nuiront pas à l’immeuble et à la collectivité des copropriétaires (pensons notamment aux questions d’assurances).

En pareil cas, une modification de la destination de l’immeuble sera presque toujours requise : en effet, une destination résidentielle n’est pas une destination hôtelière; l’on pourrait même arguer que les deux sont mutuellement exclusives.

Il faudra donc, en un pareil cas, satisfaire aux conditions de l’article 1098 C.c.Q., lequel prévoit :

« 1098. Sont prises à la majorité des trois quarts des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:

 

1° Qui changent la destination de l’immeuble;

[…] »

Il s’agit là d’une exigence très lourde, qui sera souvent difficile sinon impossible à satisfaire au sein d’un immeuble comprenant plus d’une quinzaine de parties privatives d’habitation, en raison du taux généralement faible de participation aux assemblées.

Même alors, au sein de plus petites copropriétés, le pourcentage plus élevé de voix conféré à un nombre restreint de copropriétaire aura souvent pour effet de conférer à chacun des copropriétaires contrôlant plus de 10% des voix une sorte de « droit de veto ».

En complément d’information et à titre purement indicatif, un syndicat qui souhaiterait explicitement autoriser la location à court-terme aurait intérêt à l’assortir notamment des modalités suivantes :

  • La tenue d’un registre des copropriétaires s’adonnant à de telles activités;

  • Prévoir que les frais supplémentaires d’assurance qui seront encourus par le syndicat en raison des possibilités de location à court terme ainsi créées seront répartis entre les copropriétaires inscrits au registre susmentionné;

  • Spécifier que la location d’une unité privative, indépendamment de la durée de telle location, ne peut être qu’une location de l’entièreté de l’unité concernée et en aucun cas une partie seulement de celle-ci, telle une chambre;

  • Qu’en aucun cas les personnes qui seront locataires occupantes d’une unité privative en vertu d’un bail ou de tout autre type de convention d’occupation ne pourront-elles procéder elles-mêmes à la sous-location de tout ou partie de cette unité privative;

  • Préciser qu’une unité privative offerte à la location à court terme ne pourra en aucun cas loger plus de deux personnes par nuit et par chambre à coucher qu’elle contient;

  • Inclure une décharge à l’effet que le Syndicat ne sera en aucun temps tenu à aucune obligation de quelque nature que ce soit envers les locataires ou occupants qui seront présents dans l’unité privative, incluant celle de leur donner accès aux lieux;

    Dans l’éventualité où telle option intéresserait le lecteur, notre cabinet demeure évidemment à votre entière disposition pour rédiger et préparer les clauses nécessaires à une telle opération, celles évoquées ci-haut ne constituant qu’une énumération non limitative.

    RESTREINDRE LA LOCATION À COURT-TERME

    En raison des frictions et problèmes que cause souvent la location à court-terme, la seconde option, soit d’imposer des restrictions à la location à court-terme, est de notre expérience d’une popularité grandissante auprès des copropriétaires québécoises.

    Comme nous en traitions à l’occasion de notre chronique de septembre 2017 dernier, la Cour d’appel a expressément reconnu le droit d’un Syndicat d’encadrer le droit à la location, citant explicitement la possibilité d’assortir ce droit d’un « plancher » de durée locative minimale.

    On pourra donc, par l’adoption d’un règlement, prévoir que toute location d’une partie privative d’habitation sera interdite en-deçà de trente jours, trois mois, six mois ou un an, par exemple.

    Comme un tel encadrement ne nécessite pas de modification de la destination de l’immeuble, il sera plus aisé d’adopter un règlement instaurant une durée minimale à la location, car il ne faudra alors respecter que la majorité prévue par l’article 1096 du Code civil du Québec :

    « 1096. Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. »

    Remarquons par ailleurs un fait intéressant soulevé tant par la Cour supérieure en première instance que par la Cour d’appel dans l’arrêt Kilzi, soit que l’adoption d’un règlement limitant la location à court terme pourrait être valide même s’il est adopté pour contrer une situation résultant du fait d’un seul copropriétaire.

    En effet, en principe, l’article 1103 du Code civil du Québec prévoit qu’une décision partiale pourrait être frappée de nullité :

    « 1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. 

     

    L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l’assemblée. 

     

    Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts. »

    Or, la Cour supérieure, dans le jugement de première instance de l’affaire Kilzi, écrivait ce qui suit :

    « [65] La décision d'adopter le règlement est-elle partiale?

     

    [66] Le Tribunal ne trouve, dans la preuve, aucune partialité concernant le groupe Kilzi, les membres du groupe Kilzi, leurs locataires, ou les locataires en général. S'inquiéter de la valeur de son investissement ne constitue pas de la partialité, ni constater que la plupart des problèmes de sécurité se rattachent à des locataires; comme l'a expliqué le surintendant, ils sont moins au courant des règlements de l'immeuble et il faut les porter à leur attention.

     

    [67] Il est vrai que ce sont les activités locatives du groupe Kilzi qui ont suscité l'adoption du règlement. Et il est vrai que monsieur Kilzi et sa société sont les seuls propriétaires de plus de trois unités.

     

    [68] Mais tel que discuté ci-haut, il appert que c'est avec les locations de monsieur Kilzi qu'a été atteint le point de saturation: locations multiples, et à court terme.

     

    [69] Et tous les autres copropriétaires, actuels et à venir, devront respecter le règlement.

     

    [70] Il ne s'agit pas là de discrimination. »

    Ce point de la décision a par ailleurs été maintenu en appel, la Cour écrivant que :

    « [76] Enfin, l'argument de Kilzi fondé sur la partialité et l'intention de nuire n'a pas été retenu par la juge de première instance; l'appelant ne nous convainc pas que la première juge a eu tort à ce sujet. »

    Bref, et il y a peut-être là certain paradoxe, il sera plus aisé pour un syndicat de copropriétaire de venir restreindre les possibilités de location à court-terme que de venir l’autoriser explicitement et l’assortir de modalités; remarquons que dans un cas comme dans l’autre, notre cabinet demeure à votre entière disposition pour la préparation des articles et clauses nécessaires à l’une ou l’autre de ces opérations.

L'équipe de Papineau Avocats Inc.

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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