Hypothèque légale : le danger de payer son condo en double

Publié le 07-06-2016

Vous venez d’acheter votre condo neuf et pensez avoir à vous épargner de nombreux frais pendant un bon moment… Vous pourriez avoir des surprises, notamment si vous recevez une hypothèque légale. Il faut dire que la hausse de la construction de condominiums depuis quelques années a fait bondir le nombre d’hypothèques légales.

Une hypothèque légale provenant du syndicat de votre copropriété, pourquoi?

Certains copropriétaires ont déjà reçu des hypothèques légales de la part de leur syndicat de copropriété en raison du fait qu’après plusieurs avertissements, ils n’avaient toujours pas payé leurs frais de condo. L’hypothèque légale, dans ce cas, protège le syndicat des copropriétaires contre les copropriétaires qui omettraient de payer leur quote-part des frais de copropriété ou leur contribution au fonds de prévoyance, leurs arriérages de charges des années précédentes, la provision des budgets travaux, l’avance des futurs travaux, etc.

Après 30 jours de retard de la date de paiement de ces frais de condos, le copropriétaire en défaut pourrait donc recevoir une hypothèque légale du syndicat des copropriétaires.

Selon une étude de la firme de solutions foncières JLR, une entreprise qui compile et analyse les transactions immobilières au Québec, « La part des hypothèques légales émises par des syndicats des copropriétaires est la plus petite. Cependant, elle est en constante croissance depuis 2010 ». JLR rapporte également que 10 417 hypothèques légales, tous types confondus, ont été publiées au Registre foncier en 2015. Ainsi, les hypothèques légales relatives aux syndicats de copropriété représentent 6 % de l’ensemble du marché, plus précisément 657 cas en 2015 contre 523 en 2014. Le milieu de la construction est touché à une hauteur de 24 % alors que 70 % concerne les autres types d’hypothèques.

Une hypothèque légale de construction


L’hypothèque légale est une hypothèque prévue par la loi. Celle-ci offre une garantie de création contre le non-paiement du débiteur grâce à un bien immobilier. Les quatre types de créanciers qui peuvent se servir de l’hypothèque légale sont les entrepreneurs, les syndicats des copropriétaires, le gouvernement et les particuliers par l’intermédiaire d’un jugement. Si la dette visée par l’hypothèque légale n’est pas réglée par le débiteur, le créancier pourrait émettre un préavis de droit hypothécaire. Par la suite, il peut instituer un recours pour permettre, par exemple, la vente sous contrôle de justice ou une prise en paiement.

Par d’exemple, un plombier a exécuté pour 100 000 dollars de travaux dans votre immeuble. Le promoteur, pour toutes sortes de raison, refuse de le payer. Le plombier peut alors déposer une hypothèque légale sur l'ensemble des parties privées et communes de la copropriété dans le but de se faire payer. Ainsi, tous les copropriétaires recevront l'avis d'hypothèque légale.

La plupart du temps, ce genre de conflit se règle à l’amiable entre le promoteur et la poursuite. Toutefois, si aucune entente ne survient, et que le promoteur ne veut ou ne peut honorer ses obligations, tous les copropriétaires s’exposent à devoir payer.

Et c’est ainsi que chaque semaine, de nombreux nouveaux copropriétaires, qui ont acheté sur plan, reçoivent, par voie d’un huissier, un avis d'hypothèque légale.


Comment se protéger d’une hypothèque légale?

L’assurance titre propriétaire place le nouvel acheteur à l’abri de ce genre de poursuite. Même si l’achat d’une copropriété est une affaire de cœur, il ne faut jamais perdre de vue que nous vivons dans une société complexe, remplie de contraintes légales. Et dans ce domaine, les surprises sont rarement agréables.

Votre notaire est le professionnel le mieux placé pour vous conseiller dans votre réflexion sur l’achat d’une assurance titre. Votre assureur aussi pourrait vous guider dans cette démarche, mais ce ne sont pas tous les assureurs qui offrent ce produit.

Quoi faire

Si vous êtes copropriétaire et que vous recevez un avis d'hypothèque légale de construction, vous communiquez avec votre conseil d’administration ou votre gestionnaire, ou encore un avocat qui pourra vous aider.

Par Saïd Mahrady




  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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