Rencontre avec Yves Papineau, avocat émérite spécialisé en droit de la copropriété

Publié le 01-09-2016

Me Yves Papineau de Papineau Avocats Inc.


Me Yves Papineau est diplômé de l'Université d'Ottawa (1978) et membre du Barreau du Québec depuis 1979. Il pratique à Montréal en droit immobilier, particulièrement en droit de la copropriété et en recours hypothécaires. Il est membre de la Chambre nationale des experts en copropriété dont le siège social est à Paris. Il est également administrateur du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).

Ils sont peu nombreux les juristes qui s’occupent des questions relatives à la copropriété, encore moins ceux qui écrivent sur le sujet. Condoproprietaire a rencontré Yves Papineau, de Papineau Avocats Inc. qui se penche ici en long et en large sur les tenants et aboutissants de ce genre d’habitation.

 

Condoproprietaire : Comment êtes-vous venu en tant que juriste à vous spécialiser dans la copropriété?

Yves Papineau : J’ai toujours fait de l’immobilier presque depuis le début. À un moment donné, il y a eu un dossier qui est arrivé, puis un deuxième et un troisième…

J’ai eu des clients qui étaient des gestionnaires de copropriétés et ça a fini par en avoir plus. En 2000-2001, j’ai commencé à faire de la formation professionnelle au Barreau en copropriété avec d’autres avocats et depuis on a fait que ça. Depuis 2005, on ne fait que de la copropriété. Aujourd’hui, c’est 98% de notre pratique.

 

CP : En matière de copropriété, pourriez-vous expliquer la différence entre le travail d’un notaire et celui d’un avocat?

YP : Disons que généralement le travail du notaire se fait beaucoup plus avant le travail d’un avocat, dans le sens que le notaire va recevoir les hypothèques, les actes de vente, les ventes. Légalement, la loi prévoit que la déclaration de copropriété doit être signée devant un notaire et publiée. Nous, on est là aussi avant, mais à titre de conseillers et par la suite, on peut ou faire la formation ou aider dans les cas de litiges qui ne sont pas devant la cour, mais sur le plan de la médiation et de l’arbitrage. Les notaires peuvent faire ça aussi. Disons que le notaire spécialisé dans la copropriété et l’avocat spécialisé dans la copropriété, la différence peut être là. Le notaire par contre ne peut aller à la cour.

 

CP : Vous avez rédigé seul et avec d’autres spécialistes des livres sur la copropriété. On peut compter sur les doigts le nombre d’écrits en cette matière? Pourquoi selon vous?

YP : Il n’y a pas beaucoup de livres pour une raison très simple. Mon livre Les charges de copropriété et leur recouvrement (1) a été vendu à 700 copies. Le livre Le condo, tout ce qu'il faut savoir (2), coécrit, on est rendu à 9000 copies c’est exceptionnel. Le guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires (3), c’est 3500 de copies de vendus, ce qui est exceptionnel ….etc. Le problème : écrire un livre est un investissement de temps au point de vue monétaire, ce qui n’est pas logique. Administrateur de condo: tout ce qu'il faut savoir (4), je l’ai eu dans ma tête pendant un an. J’étais chez moi pendant trois semaines à le rédiger à temps plein. Il a été vendu à 2000 copies. L’auteur aura 15% des ventes, faites le calcul (le livre se vend à 14,95$). Ce n’est pas le plus payant en ville.


CP : Le domaine de la copropriété est assez récent au Québec. Diriez-vous que sur le plan législatif, le gouvernement du Québec doit procéder encore à des améliorations et si oui lesquelles?

YP : Au Québec, les premières copropriétés ont débuté aux environs de 1980. Il y en a eu des exceptions en 1975, mais avant, ça n’existait pas. 1980, on parle de 35 ans, mais c’était l’exception. La copropriété au Québec, c’est 10-15 ans.

Sur le plan législatif, on a fait des recommandations lors des consultations organisées par le gouvernement. Le gouvernement n’a pas le temps de s’occuper de ça ou les priorités sont ailleurs. Est-ce qu’il y a des choses à corriger, c’est sûr ! On a des problèmes qui vont surgir tantôt. Je ne dis pas que c’est la fin du monde, mais le principal problème au Québec ce sont les charges communes ou les frais de condo qui ne sont pas assez élevés. Le fonds de prévoyance, il n’y en a pas. Les gens ne veulent pas cotiser ; on verra quand on aura un problème, on paiera, disent-ils. On va se ramasser tantôt où il va y avoir beaucoup de syndicats de copropriétés qui n’auront pas les fonds nécessaires pour faire les travaux. On le voit déjà. J’ai des syndicats qui sont tous fiers et me disent :"on a 300 000$". Or, c’est un immeuble qui vaut 30 millions $. Si on a une toiture à refaire, c’est fini pour les 300 000$.

La loi dit clairement -mais les gens retiennent ce qu’ils veulent- que les charges communes doivent refléter l’état de l’immeuble et les travaux à faire. Les gens retiennent seulement le minimum de 5%. En principe, on doit engager un technologue, un architecte, ou un ingénieur qui va faire une étude de l’immeuble, et nous dire dans quel état il est ; dans combien d’années il va y avoir des choses à changer. Il va nous donner le coût approximatif évidemment. Avec ça, on est capable de faire un budget. C’est facile de le faire.

 

CP : Dans quelle mesure le fonds de prévoyance est-il important?

YP : Ça dépend de quel côté où l’on se trouve. Il y a des gens qui disent que ce n’est pas au gouvernement de se mêler des affaires privées des gens. Probablement, mais ce qu’on connaît de la nature humaine, c’est que si tantôt, il n’y a pas assez d’argent dans l’immeuble, les gens vont crier et vont demander au gouvernement de les aider. On l’a dans les coopératives qui doivent payer un loyer pour que les revenus couvrent les dépenses, mais elles ne le font pas parce qu’elles savent qu’à un moment donné le gouvernement va éponger les dettes.

 

CP : Votre cabinet offre une multitude de services pour aider les copropriétaires et les gestionnaires des copropriétés. Quel est le service qui vous occupe le plus?

YP : Ça dépend de la période. Un exemple : le barreau nous demande chaque cinq ans, de sortir cinq dossiers. J’ai dit à l’inspecteur :"viens dans mon bureau, j’en ai cinq, il n’y en a pas un pareil". Il y a beaucoup de choses que l’on fait : on fait la présidence d’assemblées des copropriétés, mais en juillet et août, on n’en fait pas. En septembre, j’en ai déjà peut-être dix de fixées. C’est très très diversifié : médiation, arbitrage, présidence d’assemblée ; on récupère les charges communes qui sont dues. On représente le syndicat ou la copropriété dans un litige. Il y a un avocat qui fait de la perception de frais de condos, il ne fait à peu près que ça. Nous on ne le fait pas. Par contre, étant donné qu’on est spécialisé dans la copropriété, il y a des dossiers complexes qui nous sont transmis par d’autres avocats ou des juges.

 

CP : Vous écrivez dans votre texte intitulé «La médiation et l'arbitrage en copropriété» que «la copropriété se portera mieux lorsque les solutions aux conflits qui y surgissent ne seront plus judiciarisées». Y a-t-il plus de médiations aujourd’hui à la lumière de la mise en vigueur du nouveau Code civil?

YP : Il y en avait déjà avant, mais là, dans certains dossiers, les juges font appel à nous en tant qu’avocats pour savoir si on a essayé de trouver une solution avec la médiation. Les gens ont compris une chose : en matière de médiation et d’arbitrage, quand on parle d’argent, ce n’est pas nécessairement une économie pour eux. Un copropriétaire peut aller seul à la cour, car il n’y a pas de frais d’avocat. Le juge ne coûte rien tandis que si médiation ou arbitrage, il faut payer l’avocat.

 

CP : Vous soulignez aussi dans ce texte que ces alternatives figurent déjà dans les déclarations de copropriété (DC). Selon vous, est-ce que les parties qui ont un litige font-elles preuve d’ignorance ou font-ils fi de ce document?

YP : Un petit peu de tout. Ce n’est pas simple votre question parce que ce document devrait normalement être clair et bien rédigé, ce qui est généralement le cas, mais pas toujours. Les gens viennent nous voir et nous disent : "ça veut dire quoi ça? " et ils ont chacun leur interprétation et leur opinion. Là, ce sont des gens qui essaient de trouver une solution. D’autres problèmes qu’on voit souvent : c’est que des gens ont des DC qui datent d’il y a 30 ans. Et la loi aujourd’hui n’est pas la même qu’il y a 30 ans. Il faut expliquer aux gens qu’ils ne sont plus régis par ce contrat. Et il y a des gens qui veulent lire et entendre ce qu’ils veulent.

 

CP : Donc, c’est impossible d’uniformiser ou harmoniser la DC de manière à ce qu’elle soit toujours la même partout?

YP : Non car la DC doit être harmonisée avec l’immeuble. Ce qui est bon pour un immeuble n’est pas nécessairement bon pour un autre. Il y a des règles différentes dans chacune des DC, mais il existe des principes de base : les charges communes, le fonds de prévoyance, le respect de la DC, le respect des autres copropriétaires, c’est essentiel.

 

CP : Les 29 et 30 septembre prochain, il y aura le Colloque franco-québécois interprofessionnel qui réunira plusieurs spécialistes en copropriété. Y a-t-il des inspirations à aller chercher chez les Français et vice versa?

YP : Les échanges sont toujours intéressants. Je vais en France depuis 2005. Un exemple : la France a maintenant l’obligation d’avoir un fonds de prévoyance qui vient d’ici. Pour nous, ce qui est intéressant d’aller dans ce pays même si les lois ne sont pas identiques, c’est que la nature humaine, elle, est identique. On s’aperçoit que, comme en France la copropriété date depuis longtemps, ça nous permet de comprendre ce qui va arriver dans telle situation. Ils ont des lois différentes et je ne dis pas que les lois sont meilleures. Un exemple : avant, ils se demandaient pourquoi avoir un fonds de prévoyance? Aujourd’hui, à cause des problèmes qu’ils ont eus, notamment car les gens ne payaient pas ; l’État était obligé d’intervenir et ils ont imposé un fonds de prévoyance.

Une chose qui nous différencie aussi : on a ici un article de loi qui permet que si un copropriétaire ne paie pas ses frais pendant trois mois, on lui enlève le droit de vote. En France, ils nous ont dit : " jamais, il va y avoir des manifestations dans la rue ! " 

Au mois de septembre, il y a aussi des gens du Maroc qui viennent. On a été l’an dernier pour une deuxième fois au Maroc. Là aussi, il y des lois similaires au Québec et à la France. Et c’est encore intéressant de voir que la nature humaine est la même. La loi marocaine est tellement similaire à la nôtre. L’acte de vente au Maroc est 95% le même qu’ici. Le Maroc a pris le meilleur de partout comme nous.

 

Par Saïd Mahrady


À ne pas manquer le mois prochain l’entrevue avec Me Christine Gagnon, notaire, docteur en droit civil et grande spécialistede la copropriété. La juriste fait notamment un retour sur les différentes recommandations du Groupe de travail sur la copropriété du ministère de la Justice du Québec qu’elle a coprésidé. Me Gagnon s’est penchée, entre autres, sur le fonds de prévoyance, la nécessité d’abaisser la majorité requise lors des assemblées, et l’importance de susciter la curiosité chez l’acheteur de la copropriété.



(1) Les charges de copropriété et leur recouvrement, Yves Papineau. Édition : Wilson & Lafleur, 2011

(2) Le condo, tout ce qu'il faut savoir, André M. Benoît, Yves Joli-Coeur et Yves Papineau.Édition : Wilson & Lafleur ltée, 2006.

(3) Le guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des Copropriétaires, Christine Gagnon et Yves Papineau. Wilson & Lafleurltée & Éditions Yvon Blais, 2008.

(4) Administrateur de condo: tout ce qu'il faut savoir. Édition : Wilson & Lafleur ltée 2012.

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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