Copropriétés indivises et divises : comment s’y retrouver ?

Publié le 21-06-2016

Dans le monde du condo, on entend souvent parler des copropriétés divises et indivises. Mais qu’est-ce que ça veut dire au juste et quelles sont les différences entre les deux formes de copropriétés? Condoproprietaire.com a jugé essentiel de lever le voile sur cette particularité qui touche les copropriétés.

La copropriété divise

La copropriété divise est un regroupement de copropriétés séparées en partie privative et en partie commune. Dans ce cas, vous êtes propriétaire à 100 % de votre condo et d’un prorata des espaces communs. Ces parties communes sont gérées par le syndicat de copropriété, tandis que chaque partie privative est la responsabilité de son propriétaire.

Dans les copropriétés divises, le copropriétaire n’est pas responsable des taxes impayées de son voisin. Cette forme juridique désolidarise juridiquement et financièrement les copropriétaires les uns des autres. La plupart des copropriétés au Québec sont des copropriétés divises.

La copropriété indivise

Ici, vous êtes propriétaire d’un pourcentage de l’ensemble de l’immeuble. Vous partagez donc la propriété de votre appartement avec les autres copropriétaires indivis.

L’indivision permet à deux personnes ou plus de devenir propriétaires d’un immeuble en partageant les coûts d’acquisition et les frais d’exploitation. Cette formule est parfois employée lorsque les règlements municipaux empêchent la conversion d’un immeuble comme un triplex, en copropriété divise. Elle permet aux acheteurs de se porter acquéreurs de l’immeuble en respectant la loi.

L’indivision est une forme d’organisation qui demande une très grande complicité entre les différents copropriétaires.

Dans cette forme de division, si un des copropriétaires ne paie pas sa partie des taxes, vous en devenez responsable. Il n’y a pas de division au niveau de la loi. Même chose pour l’hypothèque. Généralement, une seule hypothèque sera attribuée aux copropriétaires qui en seront solidairement responsables. Si l’un d’eux n’effectue pas le versement de sa part des mensualités, les autres devront le faire à sa place.

Seules la Banque Nationale et les Caisses Desjardins proposent une hypothèque indépendante aux propriétaires de copropriétés indivises, qui sont alors à l’abri du défaut de paiement d’un des copropriétaires.

Il peut s’avérer difficile de vendre sa part indivise parce que peu d’acheteurs souhaitent faire une acquisition avec un étranger. De la même façon, certaines institutions financières hésitent à accorder une hypothèque sur 50 % indivis d’un immeuble.

En revanche, le prix de vente au pied carré des condos indivises est souvent plus bas et plus attrayant, et de nombreux condos vendus en indivises sont situés dans des quartiers prisés en raison du fait qu’ils sont souvent situés en plein cœur du centre-ville, près des transports en commun et de plusieurs services.

Habituellement, les taxes foncières sont plus basses pour une copropriété indivise que pour une copropriété divise de valeur égale. Cela s’explique par le fait que les copropriétés indivises n’ont qu’un seul lot cadastral pour l’ensemble de l’immeuble, tandis que chaque copropriété divise a son propre lot cadastral, donc un avis d’imposition indépendant pour chaque copropriétaire de l’immeuble.

Les différences entre les deux formes de gestion

Le financement

La mise de fonds minimale pour l’achat d’une copropriété divise est de 5 %, et de 20 % pour celle d’une copropriété indivise, les assureurs de prêts hypothécaires refusant d’assurer la copropriété indivise.

La location de votre condo

Un propriétaire de condo indivis doit y penser deux fois avant de le louer. En effet, il ne peut reprendre son appartement qu’il a loué, même s’il veut y habiter, alors que dans le cas d’un condo divis, il le peut s’il respecte les lois de la Régie du logement.

La déclaration de copropriété

Dans la copropriété divise, une déclaration de copropriété encadre le projet dès le début, avant même la première pelletée de terre.

La situation est fort différente dans les copropriétés indivises. Une copropriété par indivision peut voir le jour sans aucune déclaration de copropriété. Les indivisaires ont alors tout intérêt à établir une convention écrite et notariée.

De nombreuses conventions d’indivision contiennent un droit de préemption, c’est-à-dire que le copropriétaire qui veut vendre sa partie doit l’offrir aux autres copropriétaires en premier. Cela évite qu’un « électron libre » se joigne à la copropriété et bouleverse la dynamique des lieux.

Fonds de prévoyance

Les copropriétaires de copropriétés divises contribuent, la plupart du temps, à un fonds de prévoyance qui vise à assurer la prise en charge de travaux préventifs. Les propriétaires de copropriétés indivises n’ont aucune obligation en ce sens.

Demandez des conseils

Cet article n’est qu’un survol général. Avant d’acheter un condo, il est conseillé de consulter un notaire qui vous guidera dans le processus d’acquisition. Il pourra vous éclairer sur certains points de loi. Par exemple, si vous pensez transformer le condo indivis en condo divis, vous devrez respecter les lois de votre municipalité. Et ces lois varient énormément d’une ville à l’autre.

Si vous désirez éviter de payer votre condo en double, lisez notre article sur les hypothèques légales.

Un texte de Violaine Dompierre

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

Dans la même catégorie : Juridique

La répartition des coûts afférents aux parties communes à usage restreint

L’expérience de notre pratique juridique démontre qu’il se passe rarement une semaine sans que nous soyons…
  01-03-2017

La reprise de logement

Au Québec la loi établit qu'un locataire peut rester dans son logement aussi longtemps qu'il le désire, s'il respecte…
  01-12-2016

Qui peut devenir administrateur et le gestionnaire lui...

Aux fins de cette chronique, il nous a semblé pertinent d’offrir un survol de certaines des questions qui nous sont…
  01-11-2016
blog comments powered by Disqus