Copropriété divise et la règle proportionnelle sur l'assurance

Publié le 01-05-2017

Comme il est énoncé dans la loi, le conseil d’administration a l’obligation de veiller à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et à la copropriété (article 1039 C.c.Q) et, entre autres, voir à souscrire une assurance de biens qui couvre la totalité de l’immeuble (article 1073 C.c.Q.)

Il y a une pluralité d’émission de police d’assurance pour les syndicats de copropriété dans lesquelles sont insérées des règles proportionnelles qui peuvent varier entre 80% et 100% pour l’assurance du bâtiment. Cette clause de la police d’assurance souvent méconnue ou incomprise peut avoir de sérieuses conséquences.

La clause de la règle proportionnelle signifie que la compagnie d’assurance oblige un montant d’assurance minimum pour assurer au nom du syndicat l’immeuble et les biens s’y rattachant. En cas de non-respect de la clause, le syndicat devient par le fait même, co-assuré et devra assumer une partie importante de la réclamation (majoré de la franchise, le cas échéant).

La formule de la règle proportionnelle est comme suit :

Montant d’assurance en vigueur X Montant de la réclamation = Indemnité

Montant d’assurance requis

Que signifie cette formule ?

Premièrement, l’expression montant d’assurance en vigueur réfère au montant mentionné dans votre police d’assurance.

Deuxièmement, l’expression montant d’assurance requis réfère au coût de construction à neuf, multiplié par le pourcentage établie de la règle proportionnelle.

Pour plus de précision, voici deux exemples d’une perte partielle, dont l’une respecte la clause de la règle proportionnelle et l’autre non.

Premier exemple (respect de la règle proportionnelle) :

Vous avez contracté une assurance pour le syndicat de copropriété et le bâtiment est assuré pour une valeur de 5 000 000,00$.

Suivant un sinistre d’incendie ou autre, le montant des dommages à la bâtisse s’élève à 400 000,00$ et la règle proportionnelle est établie à 80%.

Montant d’assurance en vigueur = 5 000 000,00$

Coût de reconstruction = 6 000 000,00$

Montant d’assurance requis : 80% de 6 000 000,00$ = 4 800 000,00$

5 000 000$ X 400 000$ =416 666,00$

4 800 000$

Dans cet exemple, bien que le syndicat soit sous-assuré, il respecte son obligation d’être assuré à un minimum de 80%, il n’y a donc pas de pénalité. Le syndicat de copropriété recevra dont le plein montant de sa réclamation.

Deuxième exemple (non-respect de la règle proportionnelle) :

 

Vous avez contracté une assurance pour le syndicat de copropriété et le bâtiment est assuré pour une valeur de 3 000 000,00$.

Suivant un sinistre d’incendie ou autre, le montant des dommages à la bâtisse s’élève à 300 000,00$ et la règle proportionnelle est établie à 80%.

Montant d’assurance en vigueur = 3 000 000,00$

Coût de reconstruction = 5 000 000,00$

Montant d’assurance requis : 80% de 5 000 000,00$ = 4 000 000,00$

3 000 000$ X 300 000$ =225 000,00$

4 000 000$

Dans cet exemple, la règle proportionnelle n’est pas respectée, le syndicat devient donc co-assuré à %, il reçoit donc de son montant de réclamation.

En conclusion, en cas de perte total, l’assureur indemnisera jusqu’au montant d’assurance en vigueur de la police d’assurance. En cas d’insuffisance d’assurance, les copropriétaires devront absorber la différence.

Pour pallier à ces inconvénients, voici quelques suggestions :

  • Faire faire une évaluation professionnelle du coût de reconstruction du bâtiment par une firme d’évaluateur et contracter une assurance en fonction de l’évaluation. Prenez note que cette éventualité est prévue dans la plupart des déclarations de copropriété;
  • Faire une mise à jour de votre évaluation selon ce qui est énoncé dans la déclaration de copropriété et, à défaut, tous les 5 ans;
  • Lors de la remise de l’évaluation la plus récente à l’assureur, demander à ce que ce dernier retire la clause de la règle proportionnelle de la police d’assurance, si possible évidemment.

Pour terminer, il est impératif d’être assuré pour le bon montant d’assurance, afin d’éviter des désagréments financiers en cas de perte, même partielle.

Il est recommandé que le syndicat de copropriété contacte sa compagnie d’assurance afin d’obtenir les conseils appropriés de son expert en assurance.

Bibliographie

Ménard, P. (2017, Avril). Gestiondecondos.com. Consulté le Avril 30, 2017, sur https://gestiondecondos.com/2016/01/08/la-regle-proportionnelle-et-son-implication-sur-lassurance-de-copropriete/


Par Me Michel Lévesque, Lévesque Notaire Inc.

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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