Charges communes impayées: Comment les recouvrer?

Publié le 01-10-2016

Imaginons le scénario suivant : un copropriétaire fait défaut d’acquitter ses paiements aux charges communes depuis un mois, deux mois, trois mois. Rappels, avis, mises en demeure, rien n’y fait : le solde demeure obstinément en souffrance, et les avis envoyés au copropriétaire demeurent lettre morte.

Si ce scénario semble familier, c’est qu’il s’agit sans nul doute d’une situation classique en droit de la copropriété, à laquelle pratiquement tous les syndicats de copropriétaires se retrouveront un jour confrontés.

Comment, alors, recouvrer ces frais?

Généralement, deux solutions principales s’offrent au Syndicat qui se retrouve aux prises avec un copropriétaire en défaut, chacune avec ses avantages et ses inconvénients, mais également avec ses limitations : il s’agit soit d’entreprendre un recours aux petites créances, soit de procéder par hypothèque légale du Syndicat des copropriétaires.


  1. RECOURS AUX PETITES CRÉANCES

    À moins de demeurer dans un immeuble d’un certain luxe ou qui doit faire l’objet de travaux majeurs (lesquels se traduisent soit par des cotisations très élevées, soit par des cotisations spéciales substantielles), les sommes dues par un copropriétaire à titre de charges communes impayées seront généralement inférieures au plafond de la Division des petites créances de la Cour du Québec, lequel est de 15 000$ depuis le 1er janvier 2016.

    L’avantage principal de recourir aux Petites créances est qu’il s’agit d’une procédure très peu couteuse, qui ne nécessite pas l’assistance d’un avocat. Son avantage secondaire, et nous y reviendront plus loin, est que toutes les entrées comptables sur l’état de compte du copropriétaire, si elles sont justifiées et prouvées, peuvent faire l’objet d’un recouvrement si elles sont non payées, qu’il s’agisse de charges communes impayées, d’intérêts, de pénalités de retard, de refacturation de services, etc.

    Ce recours pose toutefois deux problèmes considérables. Le premier, majeur, est qu’il ne permet que le recouvrement des charges passées, et non nécessairement le règlement du problème du copropriétaire mauvais payeur pour l’avenir : une fois la dette recouvrée, rien n’empêche à priori le copropriétaire de ne pas plus payer ses mensualités futures.

    Ainsi donc, les Petites créances ne sont pas nécessairement une avenue intéressante lorsque confronté à un copropriétaire récidiviste des non-paiements. Cependant, comme nous l’expliquerons à la prochaine section, il s’agit du seul moyen de récupérer certains éléments susceptibles de figurer sur un état de compte, notamment les pénalités (incluant les honoraires extrajudiciaires, le cas échéant) et frais rechargés.

  2. RECOURS À L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 

    L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires est un outil de recouvrement prévu aux articles 2724 et 2729 du Code civil du Québec, lesquels prévoient ce qui suit :


    2724. Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes:
    […]
    3° La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance; […]



    2729. L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de 30 jours, de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance; elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent.


    Remarquons d’emblée les termes utilisés par le Code civil du Québec à ces articles : l’on y traite spécifiquement de la quote-part des charges communes et de la contribution au fonds de prévoyance. Il est important de remarquer l’usage de ces termes, car ils délimitent ce qui peut être visé par une hypothèque légale du syndicat des copropriétaires : tout ce qui ne constitue pas des charges communes ou une contribution au fonds de prévoyance ne peut pas être recouvré par hypothèque légale.

    Ceci veut dire que bien qu’une cotisation spéciale (qui est, en soit, une charge commune) puisse être visée par hypothèque légale, une pénalité ne peut pas l’être, qu’il s’agisse de frais rechargés, d’honoraires extrajudiciaires, d’amendes, de pénalités de retard, etc.

    À noter que même s’il est prévu à la Déclaration de copropriété que ces pénalités peuvent être visées par hypothèque légale, ce que l’on voit parfois dans certaines déclarations, l’état du droit depuis le jugement de la Cour supérieure du Québec dans Gestion Denis Chesnel inc. (9079-4850 Québec inc.) c. Syndicat des copropriétaires du Domaine de L'Éden — phase 1 (2011 QCCS 6641) est clair à l’effet qu’une pénalité, n’étant pas une charge commune, ne peut pas être recouvrée par l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires; elle ne pourra être récupérée que par recours aux tribunaux de droit commun, soit le plus souvent la Division des petites créances ou, si le montant en question est supérieur au plafond des petites créances, devant la Cour du Québec ou la Cour

    Ces remarques préliminaires étant faites, comment se déroule le recouvrement par hypothèque légale? Il s’agit essentiellement d’une procédure en trois temps.

    1. L’AVIS D’HYPOTHÈQUE LÉGALE
      La première étape est de préparer et publier au registre foncier un Avis d’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires, lequel doit énoncer, entre autres, la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent. Il doit également identifier clairement l’unité visée, tant par son numéro de lot cadastral que par son adresse, ce qui peut malheureusement parfois s’avérer complexe pour la personne non-initiée, et justifier le recours à un professionnel du droit de la copropriété.

      Cet Avis d’hypothèque légale n’a pas obligatoirement à être signifié au copropriétaire, quoiqu’il puisse toutefois être utile de le faire afin d’inciter celui-ci à payer ce qui est dû. Remarquons également que cet avis ne donne pas, en soit, droit d’entreprendre dès lors des procédures : il s’agit d’une première étape « douce », qui consiste effectivement à avertir le grand public, par la publication au registre foncier, que des frais sont dus pour une unité donnée. Cela veut notamment dire que le notaire instrumentant à la vente d’une unité de copropriété divise, lorsqu’il fera son étude de titres, réalisera par cet avis que des charges communes demeurent impayées pour cette unité.

      Rappelons qu’en vertu de l’article 2729 C.c.Q., l’inscription d’un avis d’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires n’est possible qu’à partir du 30e jour où le copropriétaire est en défaut d’acquitter le paiement de sa quote-part des charges communes et de la contribution au fonds de prévoyance.

    2. LE PRÉAVIS D’EXERCICE
      La deuxième étape du processus est indubitablement moins « douce » que la première. Un Préavis d’exercice de droit hypothécaire (généralement de vente sous contrôle de justice, parfois de prise en paiement), qui est signifié au copropriétaire en vertu des articles 2757 et suivants du Code civil du Québec, constitue en quelque sorte un ultimatum au copropriétaire, par lequel il lui est donné soixante jours afin de remédier au défaut qui y est énoncé. C’est donc dire que le Syndicat qui souhaiterait entreprendre des procédures ne pourra le faire avant l’expiration de ces soixante jours, lesquels courent à partir de l’inscription du Préavis au registre foncier.

      Le copropriétaire pourra évidement remédier au défaut dénoncé au préavis à l’intérieur de ces soixante jours, et donc empêcher l’institution d’un recours hypothécaire à son endroit (pourvu que les conditions fixées par la loi, et notamment à l’article 2761 C.c.Q., soient respectées).

    3. LE RECOURS HYPOTHÉCAIRE
      Tel que mentionné précédemment, le recours hypothécaire (qui sera le plus souvent en vente sous contrôle de justice, et parfois en prise en paiement, mais toujours suivant le type de préavis qui aura été signifié et publié) ne pourra être entrepris qu’à l’expiration du délai de 60 jours dont nous avons traité. Il s’agit de la troisième étape, à laquelle les procédures judiciaires proprement dites sont entreprises. Cependant, ce n’est pas parce que le copropriétaire n’a pas remédié au défaut pendant les 60 jours accordés par le Préavis qu’il est alors trop tard pour le faire : aux termes de l’article 2721 C.c.Q., le copropriétaire pourra également faire échec au recours alors même que le dossier est judiciarisé. En fait, il arrive même assez souvent que le copropriétaire s’exécute à la toute dernière minute, parfois même lorsqu’un jugement a déjà été rendu!

      Une fois le jugement obtenu, l’exécution sera du ressort d’un huissier, auquel le nouveau Code de procédure civile accorde depuis le 1er janvier 2016 de larges pouvoirs et responsabilités au niveau de l’exécution des jugements.

    4. AVANTAGES ET DÉSAVANTAGES DE L’HYPOTHÈQUE LÉGALE
      Au contraire d’un recours aux petites créances, l’avantage principal du recours hypothécaire est que, s’il est mené à terme, il permet de régler de façon relativement permanente le problème d’un copropriétaire mauvais payeur, qui se retrouve dès lors dépossédé de son unité. Toutefois, il est à cet effet important de garder à l’esprit que, de notre expérience, ce sont loin d’être tous les dossiers qui se soldent par une vente sous contrôle de justice ou une prise en paiement : plusieurs copropriétaires, sentant l’eau chaude, finissent par payer les sommes dues, faisant échec au recours.

      Ceci mène directement au désavantage de cette procédure, qui en est une de coûts. En effet, nonobstant les honoraires extrajudiciaires qu’elle implique, le processus d’hypothèque légale, en terme de tarifs, est un peu plus dispendieux qu’un recours aux petites créances en raison des frais de publication au registre foncier, frais de huissier, frais de timbre judiciaire, etc.

      Cette procédure est en conséquence intéressante lorsque les montants dus sont relativement élevés; par exemple, sauf exception, il ne serait pas intéressant pour un Syndicat d’entreprendre un recours hypothécaire pour une dette de 800$. Cependant, comme il s’agit d’un recours « à trois étapes », comme nous l’avons dit, rien n’empêche de les étaler dans le temps et d’opérer ainsi une augmentation graduelle de la pression sur le copropriétaire concerné, par exemple en publiant un avis d’hypothèque légale et par la suite un préavis si, au bout de quelques temps, le défaut persiste, etc.  

      Dans tous les cas, il fera plaisir aux soussignés de répondre à toute question que vous pourriez avoir relativement au recouvrement de charges communes impayées et, le cas échéant, d’offrir l’assistance juridique qui pourrait être requise.

      Finalement, le lecteur notera que le présent texte n’offrant qu’un survol sommaire vulgarisé et à but purement informatif des deux principales méthodes de recouvrement des charges communes en copropriété divise, nous référons le lecteur avide d’en apprendre d’avantage à l’ouvrage de Me Yves PAPINEAU, Les charges de copropriété et leur recouvrement, publié aux éditions Wilson & Lafleur.

L'équipe de Papineau Avocats Inc.

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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