Conversion d'un immeuble en copropriété divise: Guide pratique

Publié le 01-10-2016

Condoproprietaire.com vous offrira à chaque mois un article d’un nouveau partenariat avec le bureau Lévesque Notaire Inc. Ce mois-ci Me Lévesque nous parle de la conversion d’un immeuble en copropriété divise. Il nous présente la première partie d’un GUIDE DE PRÉPARATION DE DOSSIER en vue de la conversion d’un immeuble en copropriété divise.


L'Ensemble de la démarche (1er partie) :


  1. Principe de la nécessité d'une autorisation

    En vertu de la Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c. R-8.1) toute personne désirant convertir un ou plusieurs immeubles en copropriété divise doit demander l'autorisation de la Régie, dès lors que I'immeuble a ou a eu au cours des 10 dernières années, au moins un logement.

    Au sens de la loi, un «logement» est un lieu loué des fins résidentielles ou qui est offert en location ou bien devenu vacant après une location.

  2. Avis d'intention : la première étape

    Avant toute autre démarche, le propriétaire doit donner à chaque locataire, par écrit, un avis conforme à la loi, indiquant son intention de convertir. Une copie de chaque avis d'intention doit être transmise à la Régie. Le propriétaire verra à conserver les preuves de cette transmission aux locataires, car il devra les produire lors de l'audience sur la demande d'autorisation (voir point 6). Veuillez noter que la Régie fournit des formules d'avis d'intention.

    Il est important de savoir que, dès que cet avis a donné, les locataires bénéficient d'un droit illimité au maintien dans les lieux dans leur logement et, sauf en de rares exceptions ou s'ils y consentent, ils ne peuvent pas être délogés pour une reprise du logement qui serait exercée par un acquéreur éventuel.

  3. Demande auprès de la municipalité

    II faut également obtenir un document de la municipalité concernée. La procédure peut différer d'une municipalité à une autre et, selon qu'elle est située ou non sur le territoire de la Communauté urbaine de Montréal : 

    1.  Sur territoire de la CUM où le principe est l'interdiction de convertir :

      Si la municipalité a adopté un règlement prévoyant des dérogations, il faut obtenir une telle dérogation à l’interdiction par résolution du Conseil de la municipalité concernée. Le propriétaire doit consulter sa municipalité pour connaître la procédure concernant la demande de dérogation et les frais exigibles.

      Pour les immeubles situés sur le territoire de la Ville de Montréal, les propriétaires ont intérêt à consulter une publication de la Ville intitulée Conversion d'immeubles locatifs en copropriété divise. Ce document fait notamment mention des immeubles admissibles à une demande de dérogation. Il est disponible dans les bureaux Accès Montréal.

    2. Ailleurs au Québec où le principe est la permission de convertir :

      On obtiendra une résolution autorisant la conversion ou un certificat attestant qu'aucun règlement n’a été adopté ou ne restreint la conversion sur le territoire de la municipalité.

  4. Demande d'autorisation

    Le propriétaire a six mois pour produire sa demande d'autorisation de convertir à la Régie du logement. Ce délai se calcule soit à partir de l’avis d’intention soit de celle de l’obtention du document de la municipalité, selon la date la plus tardive.

    La demande doit être accompagnée des frais prévus par règlement, qui varient suivant le nombre de logements.

    Vu la complexité d'une telle démarche, il est suggéré au demandeur de consulter un notaire ou un avocat pour la rédaction de la demande et pour l’assister lors de l’audience. Dans le cas du notaire, ce dernier verra à faire signer la demande par le demandeur et il pourra agir comme témoin du demandeur seulement; il ne peut être considéré comme un représentant vu les exigences des articles 72 et 74 de la Loi sur la Régie du logement : mandat gratuit, etc.

  5. Signification de la demande

    La demande doit être signifiée, aux frais du demandeur, à chaque locataire et à chaque colocataire, individuellement, s'il y a lieu. Elle sera également signifiée aux mis-en-cause le cas échéant.

    Les modes de signification les plus usuels sont :
    1.  courrier recommandé;
    2. courrier certifié :
    3. huissier.

      On peut également signifier par tout autre mode permettant de prouver la réception de la demande, comme par exemple, la remise en main propre. La preuve de réception peut, en ce cas, être un accusé de réception ou le témoignage d'une personne qui a assisté à la réception de la demande.

  6. Audience

    La Régie transmettra aux parties, aux locataires et aux mis-en-cause le cas échéant, un avis les informant du lieu, de la date et de l'heure de l'audience. Aucun avis de présentation n'est donc nécessaire comme c’est le cas pour certaines requêtes ou demandes devant les tribunaux de droit commun.

    Si le demandeur est une personne physique, il devra être présent à l’audience. À défaut, il peut mandater son conjoint ou être représente par un avocat. II peut aussi pour motif sérieux, mandater par écrit un parent, un allié ou un ami. S’il s'agit d’une personne morale (compagnie, etc.), un officier, un administrateur ou un employé dûment mandaté par résolution ou un avocat, pourra agir comme représentant lors de l’audience. Le demandeur devra apporter la preuve de signification de la demande et de la transmission de l'avis d'intention aux locataires (voir point 2).

    L'audience se déroulera en principe devant deux régisseurs. Comme l'audience n'est pas une simple formalité il est important de savoir que toute preuve requise et non fournie risque d’entraîner une remise de la cause et par conséquent des délais supplémentaires.

    Le demandeur ou son représentant doit être en mesure de prouver tous les faits relatifs à la demande et toutes les circonstances entourant la conversion au moyen de témoignages et de pièces matérielles. Ainsi, si le demandeur est représenté et que son mandataire n'est pas personnellement au fait, il devra voir à assigner les témoins capables d'attester les faits.

  7. Affichage

    La loi prévoit qu'une affiche doit être placée devant l'immeuble. La Régie sollicite la collaboration du propriétaire pour les aspects techniques de l’affichage. L'affiche indique entre autres que toute personne peut faire des représentations écrites sur la demande dans les dix jours de cet affichage ou de la publication d’un avis public le cas échéant.

    La Régie peut, si elle l'estime opportun, tenir une audience publique où elle peut entendre toute personne qui a fait des représentations.

  8. Décision

    La Régie transmettra une copie de la décision aux parties, de même qu'à chacun des locataires identifiés sur la liste annexée à la demande.> La loi prévoit que la décision de la Régie doit faire mention du nom de tous les locataires et du numéro de leur appartement, pour qui la reprise du logement ne peut plus être exercée. (Québec)


Suite à la prochaine parution…


Bibliographie

Québec. (s.d.). Consulté le septembre 8, 2016, sur Régie du logement.

Par Me Michel Lévesque, Lévesque Notaire Inc.



  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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