Plus payant d'acheter ou de louer un condo?

Publié le 01-09-2016

Joanie Fontaine, économiste chez JLR Solutions Financières.


Vous songez à déménager prochainement, mais ne savez pas si vous devriez acheter ou louer votre prochaine habitation? Certains vous diront que devenir propriétaire serait la meilleure option, car ainsi, vous ne jetterez pas votre argent par la fenêtre. D’autres, au contraire, vous vanteront la liberté d’être locataire et vous mentionneront tous les frais associés à l’achat. Mais qu’en est-il réellement?

Selon les options que vous envisagez et le nombre d’années où vous prévoyez habiter la résidence, le meilleur choix sera différent. Et il ne s’agit là que de considérations monétaires !

Devant les multiples croyances populaires, il devient particulièrement intéressant de calculer le coût de la location versus celui d’un achat afin d’établir ce qui convient le mieux à votre situation. Pour ce faire, l’Autorité des marchés financiers propose un outil fort utile.

À l’aide de ce module, vous pourrez intégrer les paramètres qui collent à votre réalité. Il peut être ardu d'évaluer correctement certains éléments tel que l’augmentation de valeur de votre logement ou le rendement de vos placements, mais cela vous permettra néanmoins d’avoir une idée globale de l’impact financier de vos choix. Pour vous aider à établir certains paramètres, voici un exemple pour une copropriété type.


Acheter un condo


Prix de la résidence:  230 000 $, prix médian des copropriétés vendues au Québec dans les 12 derniers mois selon JLR.
Mise de fonds : 10 %.
Nombre d’années d’amortissement : 25 ans, le terme le plus fréquent.
Taux d’intérêt hypothécaire : 2,7 %, soit le taux préférentiel actuellement en vigueur. Selon les clauses du prêt et votre dossier, ce taux peut varier à travers le temps. Dans les conditions actuelles de crédit, le taux est susceptible d’augmenter au cours de la période. Ainsi, votre taux actuel pourrait être plus bas que le taux effectif que vous paierez sur 25 ans.
Genre de résidence : Revente
Taxe foncière annuelle : 1 $ par tranche de 100 $ d’évaluation municipale, donc 2 300 $ dans cet exemple. Taux différents selon les villes.
Frais de démarrage : 5,0 %.
Frais associés à la vente d’une résidence : 5,0 %, en supposant que vous ayez recours au service d’un courtier immobilier.
Augmentation annuelle de la valeur de la résidence : 2 %. Les prix devraient augmenter tranquillement au cours des prochaines années pour faire suite aux fortes hausses des années 2000. Une progression près de l’inflation semble donc l’hypothèse la plus réaliste sur une longue période de temps, cependant les variations de prix peuvent être différentes selon les régions.
Frais annuels de copropriété + entretien : 198 $/mois, donc 2 376 $/an. Il s’agit des frais de copropriété moyens payés dans la RMR de Montréal selon une étude de la Fédération des chambres immobilières du Québec.
Prime annuelle d’assurance habitation : 300 $.
Assurance prêt hypothécaire : 5 415 $. Avec 10 % de mise de fonds, l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL est de 2,40 %, donc 4 968 $, auquel s’ajoute une taxe de 9 %.
Autres coûts mensuels: Il n’est pas rare que des cotisations supplémentaires soient exigées par le syndicat des copropriétaires pour des rénovations à effectuer. De plus, il est probable que vous ayez à exécuter des réparations mineures dans votre copropriété et que vous désireriez rénover. Ainsi, nous suggérons un ajout de 150 $ par mois pour ces différents frais.


Louer un condo


Loyer mensuel: 1 100 $ pour un appartement similaire à la copropriété acquise au prix médian.
Dépôt à la location : 0 $.
Augmentation annuelle du loyer : 1 %. Il s’agit d’une hausse légèrement au-dessus de celle suggérée par la régie pour 2016, mais plusieurs propriétaires excèdent le pourcentage prescrit.
Coût assurance locataire : 20 $/mois.
Autres coûts mensuels : 0 $.


Investirez-vous la différence entre le coût d’achat et le coût de location?

Oui. Si cela n’est pas dans votre intention, alors votre propriété devient une épargne forcée, ce qui rend l’option d’acheter beaucoup plus intéressante. À vous de voir votre discipline !

Rendement annuel prévu sur investissement : 4 %.

Il s’agit probablement l’hypothèse la plus difficile à effectuer. Le rendement prévu a un impact majeur sur les résultats. Si vous faites l’exercice, ajuster votre taux en fonction du type d’investisseur que vous êtes.

À noter que les paramètres ont été établis en fonction des connaissances actuelles du marché, donc plus la projection est à long terme, plus la réalité peut s’écarter des hypothèses et donc fausser le résultat.

Plus avantageux:

Dans les conditions décrites, il est moins coûteux d’acheter si l’acquéreur prévoit habiter le logement pour au moins 3 ans. Après 3 ans, le locataire sera moins riche par rapport au propriétaire d’environ 2 000 $. Après 10 ans, la différence atteint un peu plus de 45 000 $ en faveur du propriétaire.

L’exercice donne une bonne idée de l’aspect financier de l’achat ou la location d’une résidence, mais au-delà les considérations monétaires, il y a tout le côté émotionnel. D’un côté, le loyer procure plus de liberté quand on désire changer de quartier, de ville ou même de pays. Par contre, l’acquisition permet de modifier sa propriété à sa guise. Au final, le choix appartient à chaque individu, mais il est important de le faire en toute connaissance de cause et... de coût !



Par Joanie Fontaine, économiste chez JLR Solutions Financières.

  Les sujets traités sont offerts à titre d'information et ne représentent pas des avis juridiques.

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